购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

作者:法律资料网 时间:2024-05-30 10:59:07   浏览:8164   来源:法律资料网
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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


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财政部关于外商投资企业改组股份制企业有关资产重估会计处理规定的通知(已失效)

财政部


财政部关于外商投资企业改组股份制企业有关资产重估会计处理规定的通知
财政部


(1999年11月19日发布的财法字〔1999〕57号将本文废止)


国务院各有关部门,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
根据《国家税务总局关于股份制试点企业若干涉外税收政策问题的通知》(国税发〔1993〕139号)的规定,现对外商投资企业改组股份制企业有关资产重估的会计处理办法规定如下:
外商投资企业因改组,或者与其他企业合并成为股份制企业而进行资产重估的,重估价值与资产原帐面价值之间的差额,应计入外商投资企业资产重估当期的损益并计算交纳所得税。如重估价值高于原资产帐面价值,按其差额借记有关资产科目,贷记“营业外收入”科目;如重估价值
低于原资产帐面价值,按其差额借记“营业外支出”科目,贷记有关资产科目。
股份制企业成立后,如因向社会募集股份,或增发股票而再次进行资产重估的,重估增值或减值不作入帐处理。



1994年7月4日

长春市人民政府关于违反《长春市市民守则》“十不”行为监督管理办法

吉林省长春市人民政府


长春市人民政府关于违反《长春市市民守则》“十不”行为监督管理办法
长春市人民政府



第一条 为更好地贯彻实施《长春市市民守则》,加强对违反“十不”行为的监督管理,根据有关法律、法规和规章规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称“十不”是指不随地吐痰、不随地便溺、不乱扔废物、不乱贴乱画、不攀折花木、不损坏公物、不随处吸烟、不妨碍交通、不打架斗殴、不赌博迷信。
第三条 凡在我市市区内的单位和个人均应当遵守本办法。
第四条 城建、公安、卫生、民政等行政执法部门及各城区人民政府、街道办事处,应当按照职责分工,密切配合,共同做好对违反“十不”行为的监督管理工作。
行政执法部门可以委托有关组织在委托的范围内具体负责监督管理工作。
第五条 违反“十不”行为监督管理工作实行分级管理,条块结合,行政执法部门管理和群众参与管理相结合的原则。
(一)城建、公安、卫生、民政等行政执法部门按照职责分工负责全市的监督管理工作和协助城区人民政府、街道办事处做好监督管理工作。
(二)各城区人民政府、街道办事处负责本辖区的监督管理工作。
(三)人民警察巡察部门负责巡察范围内的监督管理工作。
(四)“门前三包”责任单位和公共场所所属单位负责本单位责任地段和管理范围内的监督管理工作。
第六条 执行本办法所规定的行政处罚的依据是:《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《吉林省爱国卫生管理条例》、《吉林省公共场所禁止吸烟规定》、《长春市城市绿化管理条例》、《长春市城市市容和环境卫生管理条例》、《长春市人民政府关于〈长春市城市市容和环境卫
生管理条例〉的行政处罚办法》、《长春市人民警察巡察暂行规定》、《长春市“门前三包”责任制管理办法》、《长春市“门前三包”责任制行政罚款实施细则》、《长春市殡葬管理办法》。
第七条 任何人不得随地吐痰。吐痰时应当将痰吐在痰盂中,或者吐在手纸中扔入废物箱。
违反前款规定,由有关的行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令清除,并处以五元罚款。
第八条 任何人不得随处便溺,儿童便溺由其看护人带领到厕所内。
违反前款规定,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令清除,并处以十元罚款。
第九条 任何人不得乱扔废弃物,应当将瓜果皮核、烟头、纸屑、食品包装袋等废弃物扔到垃圾箱内。
违反前款规定,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令清除,并处以五元罚款。
第十条 任何人不得随处乱贴乱画,不得在建筑物,公共设施和树木上涂写、刻画。张贴标语、海报、告示等,必须经城建部门批准,并在指定地点张挂、张贴,定期撤换。
违反前款规定,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令清除,并视情节轻重处以十五元以上二百元以下罚款,造成损坏的责令予以赔偿。
第十一条 任何人不得攀折花木。不得损坏花坛、草坪,不得在树上拴牲畜、晾晒衣物,不得倚树盖房、钉刻树木、剥树皮和从事其他损坏绿化设施的活动。
违反前款规定,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令改正,并视情节轻重处以二十元以上五十元以下罚款,造成损坏的责令予以赔偿。
第十二条 任何人不得损坏市政、环卫、交通、公用等城市公共设施和公共场所内设施。
违反前款规定,损坏市政、环卫、交通、公用等城市公共设施的,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令予以赔偿,并处以五十元以下罚款。损坏公共场所内设施的由管理单位责令予以赔偿。
故意损坏公物,尚不够刑事处罚的,由公安机关处以十五日以下拘留或者警告,可以单处或者并处二百元以下罚款,构成犯罪的依法追究刑事责任。
第十三条 任何人不得在法律、法规和规章规定禁止吸烟的场所吸烟。
违反前款规定,由市、区爱国卫生工作机构及其委托的组织依照有关规定,责令立即停止吸烟,并处以五元罚款。
第十四条 任何人不得妨碍城市公共交通,不得在街路上搭棚、盖房、摆摊、堆物;不得无理拦截车辆和强行登车、影响车辆正常运行,车辆不得乱停乱放,妨碍交通。
违反前款规定,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,责令改正,并处以五元以上五十元以下罚款。违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处以十五日以下拘留,二百元以下罚款或者警告。
第十五条 任何人不得结伙滋事、打架斗殴。
违反前款规定,有关行政执法部门或者其委托的组织,应当进行劝阻、制止,并依照有关规定,处以五十元以上一百元以下罚款;违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处以十五日以下拘留,二百元以下罚款或者警告,构成犯罪的依法追究刑事责任。
第十六条 任何人不得赌博或者为赌博提供条件;不得利用看相、测字、看风水、抽贴等迷信手段骗取财物,扰乱社会秩序;不得在丧葬活动中搭灵棚、打灵幡、撒纸钱和进行其他封建迷信活动。
违反前款规定,从事赌博或者为赌博提供条件的,由公安机关处以十五日以下拘留,可以单处或者并处三千元以下罚款,或者按照规定实行劳动教养。构成犯罪的依法追究刑事责任。
利用看相、测字、看风水、抽贴等迷信手段骗取财物的,由有关行政执法部门或者其委托的组织依照有关规定,予以取缔并处以四十元以上一百元以下罚款。情节严重扰乱社会秩序的,由公安机关处以二百元以下罚款,十五日以下拘留或者警告。
在丧葬活动中搭灵棚、打灵幡、撒纸钱和进行其他封建迷信活动的由街道办事处(或者乡镇人民政府)依照有关规定,没收迷信用品,并对直接责任人处以三十元以上一百元以下罚款。
第十七条 行政机关部门及其工作人员在实施监督管理时,必须遵守下列规定:
(一)决定行政处罚时,应当出具统一印制的处罚决定书;
(二)以缴罚款应当出具财政部门统一印制的票据;
(三)应当告知当事人诉权。
第十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依照有关规定申请行政复议和依法提起行政诉讼。
第十九条 各行政执法部门应当做好执法人员的培训工作,提高执法人员的政治业务素质和执法水平,认真履行职责,严格依法行政。
对行政执法部门以及行政执法人员在监督管理中玩忽职守、弄虚做假、徇私舞弊的,由其上级主管部门或者所在单位给予行政处分,构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十条 本办法由市城建、公安、卫生、民政等有关部门会同各城区人民政府组织实施。
第二十一条 本办法自一九九六年七月十日起施行。



1996年6月17日