房地产抵押权若干问题探讨/韩涛

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 03:28:12   浏览:9226   来源:法律资料网
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  [内容摘要]:随着我国市场经济的发展,房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定,但其规定却较为分散,且其中又有许多不科学乃至不合理之处,有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点,对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合,并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。

  [关键词]:担保物权;抵押权;房地产

  房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展,而产生的一种房地产利用方式,也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大,由其作为债权担保之标的物,对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展,尤其是房地产业的发展,近年来,房地产抵押已为越来越多的债权人(主要是银行等金融机构)所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。

  一、房地产抵押权的性质

  所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

  (一)房地产抵押权的物权性

  关于抵押权的性质,在学理上有不同的观点,有主张抵押权为物权者,有主张抵押权为债权者,有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看,对于抵押权制度的立法,主要有三种立法例:第一,将抵押权放在民法典的物权法中,视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例;第二,将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节;第三,制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计,即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。

  笔者认为,房地产抵押权为担保物权,其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性,从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

  (二)房地产抵押权的价值权性

  房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权,其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性,也是所有物的担保的共同属性。

  房地产抵押权的价值权性,是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权,其所支配的对象不是房地产实体,而是其价值。

  房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权,其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配,通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权,权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

  担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生,即是这一趋向的表现。

  房地产抵押权既不需要所有权的转移,也不需要对抵押物实体的支配,而是在于对抵押物价值的把握,能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说,相对于质权和留置权,房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

  二、房地产抵押权的设定

  房地产抵押权为担保物权,根据物权法定主义及物权公示、公信主义,除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外,房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权,所以在我国,房地产抵押权的设定条件有二:房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

  (一)房地产抵押合同

  房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有,将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议,依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权,债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

  房地产抵押合同为要式合同,抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同,应当采用书面形式并记载法律规定的内容,主要包括:⑴债权人、债务人、抵押人的姓名(名称)、住址;⑵被担保主债权种类、数额;⑶债务人履行债务的期限;⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;⑸抵押担保的范围;⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的,当事人应当予以补正。

  (二)房地产抵押权登记

  房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件,混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同,依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为,是房地产抵押权成立的要件。

  房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请,填写并递交房地产抵押登记表,同时提交法律规定的应当提交的登记文件,主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查,审查合格者,予以核准登记并公告。

  三、房地产抵押权的效力

  房地产抵押权一经设定,即产生相应的法律效力,不仅在当事人之间设定了相应的权利义务,且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象,可将其划分为对内效力和对外效力。

  (一)房地产抵押权的对内效力

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中华人民共和国和阿尔巴尼亚共和国联合公报(1996年)

中国 阿尔巴尼亚共和国


中华人民共和国和阿尔巴尼亚共和国联合公报


  一、 应中华人民共和国主席江泽民的邀请,阿尔巴尼亚共和国总统萨利·贝里沙于1996年1月16日至19日对中华人民共和国进行了国事访问。

  中华人民共和国主席江泽民同阿尔巴尼亚共和国总统贝里沙举行了会谈。中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会委员长乔石会见了贝里沙总统。两国领导人在友好、坦率、求实的气氛中就进一步发展双边关系和双方感兴趣的国际问题交换了意见。双方对两国高级领导人的会谈结果感到满意,认为这次访问对推动两国友好和互利合作关系的发展将产生积极影响。

  二、双方对近年来两国在政治、经济等领域的合作表示满意,认为长期、稳定地发展两国友好合作关系是两国人民的共同愿望,符合两国的利益,也有利于亚洲和欧洲以及世界的和平与发展,决心在和平共处五项原则与国际关系基本准则的基础上不断扩大和发展两国在各个领域的友好互利合作关系。

  三、双方表示,愿在平等互利原则的基础上不断发展和加强两国的经贸关系,鼓励两国地方和企业之间直接的经贸合作,不断探讨双方多渠道、多层次合作的新途径,努力为双方的合作创造良好的条件,推动两国经贸关系长期、稳定地发展。

  四、双方重申,各国人民自己决定自己命运和自由选择政治制度、经济制度、社会发展道路的权利应当受到尊重;社会制度、意识形态、经济模式和发展道路的差异不应妨碍国家关系的正常发展。

  五、阿方重申,阿尔巴尼亚承认世界上只有一个中国,即中华人民共和国,中华人民共和国政府是代表全中国的唯一合法政府,台湾是中国领土不可分割的一部分。阿尔巴尼亚坚持这一原则,不同台湾保持任何官方往来。中方表示,中华人民共和国尊重阿尔巴尼亚共和国的独立、主权和领土完整。

  六、双方认为,谋求和平与稳定,促进发展已成为当代世界的主要潮流。但各种不稳定因素依然存在,世界和平与发展仍面临挑战。双方重申,在国际关系中不应使用武力和以武力相威胁,主张用和平方式和对话解决国家间的争端。双方表示,愿为各自地区和世界的和平、稳定与发展作出自己的努力。

  七、阿尔巴尼亚共和国总统贝里沙对中华人民共和国主席、政府和人民给予他及其随行人员的热情友好款待表示感谢。贝里沙总统邀请中华人民共和国主席江泽民在其方便的时候访问阿尔巴尼亚,江泽民主席对此表示感谢并愉快地接受了邀请。


    中华人民共和国主席          阿尔巴尼亚共和国总统

     江泽民(签名)            萨利·贝里沙(签名)

阿拉善盟行政公署办公室转发内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区石油天然气管道保护办法的通知

内蒙古自治区阿拉善盟行政公署办公室


阿拉善盟行政公署办公室转发内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区石油天然气管道保护办法的通知

阿署办函〔2007〕 62 号


各旗人民政府,行署各委、办、局,阿拉善经济开发区,各大企业:
  现将《内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区石油天然气管道保护办法的通知》(内政办发〔2007〕90号)转发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

  二○○七年九月十七日        


内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区石油天然气管道保护办法的通知

各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局、各大企业单位:
  经自治区人民政府同意,现将自治区公安厅组织制定的《内蒙古自治区石油天然气管道保护办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

二○○七年七月十六日


  内蒙古自治区石油天然气管道保护办法

  第一条为了加强石油、天然气管道设施的保护,根据国务院《石油天然气管道保护条例》(以下简称《条例》)和国家有关规定,结合自治区实际,制定本办法。
  第二条本办法适用于自治区行政区域内输送石油、天然气管道及其附属设施(以下简称管道设施)的保护。
  石油、天然气长输管道贸易交接点之后的城市管网及石油化工企业厂区内部管网的保护不适用本办法。
  第三条保护管道设施安全,是每个单位和公民的义务。任何单位和个人发现违反《条例》和本办法的行为,应当及时向当地安全生产监督管理部门、公安机关、管道运营企业等有关部门或单位举报。
  第四条本办法中所称的管道设施除《条例》第三条规定的以外,还包括:
  (一)输送液化气的管道;
  (二)管道防水护坡、截水墙、挡土墙、过水路面、管涵、渡槽;
  (三)储气站(场)、油(气)库;
  (四)管道专用道路、电力、通信、监测和监控设施;
  (五)与《条例》第三条规定和本条(一)、(二)、(三)、(四)项规定有关的抗震设施。
  第五条自治区主管经济运行的部门负责全区石油、天然气管道设施保护的监督管理工作。
  各盟市、各旗县(市、区)主管经济运行的部门或政府指定的部门对本行政区域内石油、天然气管道设施保护实施监督管理。
  各苏木乡镇人民政府对本行政区域内石油、天然气管道设施实施具体保护。
  第六条石油、天然气管道设施所在地各级人民政府应当依照有关规定履行下列职责:
  (一)实行石油、天然气管道设施保护管理责任制,明确各级领导和有关人员责任;
  (二)组织有关部门认真宣传相关法律、法规、规章及石油、天然气管道设施安全保护知识;
  (三)采取有效措施,确定保护范围,保障石油、天然气管道设施的安全,妥善处理石油、天然气管道设施安全事故;
  (四)组织有关部门按照职责分工对重点区域、重点地段采取有效防范措施,严格管理,严密监控;
  (五)组织有关部门制止、查处本行政区域内发生的侵占、破坏、盗窃、哄抢石油天然气管道设施和管道输送的石油、天然气以及占压输油气管道、在输油气管道附近挖砂取土等其他危害石油天然气管道设施安全的行为;
  (六)负责协调解决有关管道设施巡查、维修和事故抢险的临时用地、用工及道路畅通等事宜;
  (七)负责指导包括管道设施运营企业在内的有关部门和单位制定重大事故应急处理预案,并组织实施。
  第七条自治区安全生产监督管理部门负责全区管道设施保护的安全监督管理工作;各盟市、各旗县(市、区)安全生产监督管理部门负责本行政区域内管道设施保护的安全监督管理工作。
  旗县级以上安全生产监督管理部门的主要职责是:
  (一)实施国家安全生产的法律、法规、规章和相关政策;
  (二)依法维护管道安全运行正常秩序;
  (三)监督管道运营企业对有关安全规定的执行情况;
  (四)组织、参加重大事故的调查和处理;
  (五)协调管道设施安全保护工作的有关争议。
  各级公安、水利、交通、国土资源等部门应当按照各自职责,做好管道设施的安全保护工作。
  第八条管道运营企业负责管道设施的安全运行,主要职责是:
  (一)按照国家管道设施工程建设质量标准对管道设施进行设计、施工和验收;
  (二)建立安全生产责任制,落实管道设施安全保卫工作责任;
  (三)制止危及管道设施安全的行为;
  (四)制止侵占、盗窃、哄抢管道设施以及管道输送的石油、天然气的行为;
  (五)对管道沿线群众进行有关安全保护的宣传教育;
  (六)组织、参与管道设施抢险工作;
  (七)对管道设施进行巡查、维修保养;
  (八)配合公安机关做好管道设施的安全保卫工作。
  第九条管道运营企业应在下列地点设置永久性警示牌或明显标志:
  (一)管道途经的城镇、居民区、厂矿、学校、车站、码头、集贸市场等人口密集地段和人员活动频繁的地区;
  (二)管道穿越的公路、铁路、河流、水利设施、桥梁区段;
  (三)车辆、机械频繁穿越管道线路的地段;
  (四)易遭车辆碰撞和人畜破坏的管道沿线地段;
  (五)自然保护区、水源保护区、生态功能区穿越地段;
  (六)加压站、加热站、计量站、储配站、集油站、输气站、处理场(站)、清管站、各类阀室(井)及放空设施、油库、装卸栈桥及装卸场等。
  第十条管道运营企业应当加强对石油、天然气管道设施的日常巡护,及时维修保养。
  第十一条管道运营企业可以将石油、天然气管道设施委托所在地的有关单位或人员负责保护,签订委托保护协议书,明确委托方和被委托方的权利和义务,并由委托方将委托保护协议书报送苏木乡镇人民政府和旗县(市、区)人民政府主管石油、天然气管道设施保护的部门备案。
  受委托保护石油、天然气管道设施的单位和个人应当按照所签协议的要求,经常查看管道设施状况,发现管道设施损坏时应及时报告,并保护现场。
  石油、天然气管道设施保护人员如有变化,应当办理交接手续,重新签订委托保护协议书。
  第十二条禁止任何单位和个人从事《条例》第十五条规定的危及管道设施安全的行为。
  在管道中心线两侧各5米范围以外的各类施工,不得造成管道中心线两侧各5米范围内的地貌变化。
  第十三条对已失去原有使用价值的管道设备器材,由有权经营生产性废旧金属收购业务的企业按规定程序收购。
  禁止非法收购管道设备器材。
  第十四条管道设施与其他建设工程相遇,按照下列规定处理:
  (一)管道设施建成前,管道设施保护范围内已有的建(构)筑物,由当地政府组织、协调管道运营企业和有关单位制定具体整改方案,限期整改,费用由管道运营企业承担。
  (二)管道设施建成后,在管道设施保护范围内新建的建(构)筑物,由当地政府责令限期拆除,费用由业主承担。
  (三)新建、改(扩)建管道设施,需要迁建整改其他设施或要求其他设施所有者采取相应技术措施的,管道运营企业应与有关所有者协商,并按有关规定标准给予一次性补偿;事先与管道运营企业有协议的,按协议规定办理。
  (四)后建、改(扩)建的建设工程需要管道设施改线、搬迁或增加防护设施的,应征得管道运营企业同意并承担所需费用。
  第十五条新建的电力、通信线路不得穿越管道的计量站、集储油(气)站、加压站、加热站、输油(气)站、处理场(站)、清管站、各类阀室(井)及放空设施、油库、装卸栈桥和装卸场。
  第十六条任何单位在管道设施保护范围内进行下列施工时,应当事先通知管道企业,并按照国家有关规定采取相应的保护措施:
  (一)《条例》第二十三条规定的事项;
  (二)水利设施建设;
  (三)农田建设。
  第十七条石油、天然气管道设施事故造成土地、植被、河流污染以及财产损失的,管道运营企业应当根据国家有关规定,及时清除污染并予以赔偿。
  因盗窃、人为损坏造成的损失,由责任人负责赔偿;责任人暂未查明、损失严重的,可由当地政府和管道运营企业协商垫付,查明后由责任人负责赔偿。管道运营企业因管道维修、巡查事故所造成的污染和损失,管道运营企业应负责恢复和赔偿。
  第十八条违反《条例》和本办法规定的其他行为,《条例》已有处罚规定的,从其规定。
  第十九条本办法自2007年9月1日起施行。