关于共有人的优先购买权问题的思考

齐汇 清华法学院


优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。学界对此问题的认识存在多种意见，因此仅在此略加分析，以表刍荛之见。

早在我国唐律中，对于先买权问题就已经做了具体的规定1。在国外民法上有关于此问题可溯源至古希腊、罗马时期。现代大陆国家民法体系中大都规定了先买权。我国法律对此也做了具体的规定2。在物权立法中，对优先购买权是否存续的问题存在反对说和肯定说两种观点。3从理论界和实务界的现状来开，赞成肯定说的人居多。优先购买权是一种附从性的权利，从本质上来讲仍然是债权，但其同时又具有某现物权的效力。优先购买权主要适用于按份共有。按份共有人有权处分其份额，即将其份额分出或转让。依据《民通》78条的规定，优先购买权的行使应符合下列条件：（1）共有人出售自己的财产份额；（2）其他购买人与他人的条件相同；（3）必须在规定的时间内行使优先购买权，若其他共有人在接到通知后3个月内不作出答复，就视其为对自己权利的抛弃。如果几个共有人都想购买这份份额，应由转让分额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下，可以抛弃其应有份额，这是共有人行使其处分权的一种表现。被抛弃的份额的性质应属于无主财产，但由于其他共有人的权利及于共有物的全部，依先占原理，被抛弃的份额自应由其他共有人取得。

一个或几个共有人未经全体共有人或拥有半数以上份额的共有人同意，擅自处分共有物的，将构成对其他共有人的侵权行为。4对第三人来讲，该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为，则该行为有效；反之，则无效。但如果转让的共有物是动产，第三人在取得该动产时时处于善意，可按善意取得的规定处理；5如果是不动产，则按公信原则处理。其他共有人可要求无权处分人承担侵权责任。6

此外，优先购买权的适用范围和行使中的具体问题还有待进一步研究和探讨。如建筑物区分所有中的优先购买权问题；如各种优先购买权竞合的问题；如共同共有人是否享有优先购买权等问题还存在学术上的争议。我们应该充分考虑中国的历史文化传统，借鉴世界各国的立法经验，结合目前我国的国情，在未来的《物权法》中对以上诸问题，加以合理的规定，为社会主义市场经济的良性、快速发展，为人民群众生活质量的提高，起到保障和促进的作用。


尾注：1、我国唐律中规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。这种制度的规定实为保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占。

2、我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。

3、反对者从保护交易效率，实现交易主体平等参与交易活动的角度出发，否定此项权利存续的必要。

4、这里存在着这样一些问题：当要求处分其财产的共有人告知其他共有人时出现了瑕疵，则要求处分其财产的共有人应当承担侵权责任；如果要求处分其财产的共有人只将其处分财产的意思表示向部分共有人表示，并经过了3个月的期限，则视为被告知者自动放弃其优先购买权，当其他没有被告知的共有人不予追认时，要求处分其财产的共有人对没有被告知的共有人承担侵权损害赔偿责任；当要求处分其财产的共有人没有告知所有的共有人，就将自己的份额出卖给部分共有人时，其对于剩下的共有人不承担侵权损害赔偿责任。

5、第三人知道是某个共有人出售的是共有财产的份额，但并不知道共有人在出售该份额时没有尊重其他共有人的优先购买权，或者不知道其他共有人享有优先购买权，而共有人出售该财产时没有通知其他共有人，侵害了其先买权。在这种情况下不宜适用善意取得制度。第三人在交易过程中应负有了解转让人转让其共有财产份额时是否尊重了其他共有人优先购买权的注意义务。如果第三人根本不知道其出售的该财产是共有财产时，可以采用动产的善意取得、不动产的公示公信制度，从而维护交易安全。

6、如果第三人非善意，共有人对此行为又不予追认，则合同无效，应当由主张优先购买权的共有人，优先购买出让人的财产份额；如果第三人为善意，交易过程完整无瑕疵，则合同成立，无权处分人对于其他共有人承担侵权责任。侵害的对象是共有人的优先购买权，而这项权利虽然理论上及于每一个共有人，但在真正处理实际问题的时候，优先权的效力最终发生在谁的身上，往往是由出让人决定的（只有一个主张权利的共有人除外），因此在赔偿时如果只有一个共有人主张权利，就只对该权利人进行赔偿，如有多人请求，则由出让人在赔偿金一定的条件下，自主决定每个权利主张者所分得的份额。


建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行固定资产贷款评审管理办法》和《中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法》的通知
建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
《中国人民建设银行固定资产贷款评审管理办法》和《中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法》已经1995年12月29日中国人民建设银行第10次行务会议通过。现印发给你们，请从1996年3月1日起遵照执行，并将执行中的经验、问题及建议随时报告总行投资调查部。
1994年总行以建总发字（1994）第54号文印发的《关于建设银行固定资产贷款项目评估工作的规定》和《中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法》同时废止。

附：一 中国人民建设银行固定资产贷款评审管理办法

（1995年12月29日中国人民建设银行第10次行务会议通过）

第一章 总 则
第一条 为了加强贷款评审管理工作，完善贷款评审体系，规范贷款评审行为，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》（试行）、《中国人民建设银行固定资产贷款办法》（试行）、《中国人民建设银行总行固定资产贷款项目前期管理工作的暂行规定》、《中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定》等法律法规，特制定本办法。
第二条 固定资产贷款实行“审贷分离、分级分段管理、集体审批决策”的管理制度。未经贷款评审部门评估审查、贷款审查委员会集体决策，原则上不得下达贷款计划，不得发放贷款。
第三条 贷款评审工作，坚持严谨、科学、高效的原则。
第四条 贷款评审管理工作，主要包括组织机构与职能、评估计划下达、评估组织与实施、审查与反馈、检查与考核等内容。
第五条 贷款评审人员不得泄漏其在办理评审业务期间知悉的国家秘密、商业秘密，不得对外提供内部文件、信息、资料及尚未公开的决策意见。

第二章 组织机构与职能
第六条 贷款评审工作，实行归口管理、分级负责的管理体制，由贷款评审部门统一组织实施。
第七条 贷款评审部门是专司贷款评估与审查职能的机构。总行设立投资调查部，各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行（以下简称分行）设立项目审查处。地市级行是否设立相应的评审机构，由各分行自行决定。
第八条 全行固定资产贷款评审的组织与管理工作，由总行投资调查部负责；各分行贷款评审的组织与管理工作，由项目审查处负责。
第九条 各级行设立贷款审查委员会，负责对固定资产贷款进行审批。贷款审查委员会主任由行长或主管行长担任，成员由有关业务部门的负责人组成。
第十条 贷款评审部门作为贷款审查委员会的办事机构，负责处理日常事务。
第十一条 贷款评审部门要主动介入项目前期工作，积极参与项目技术经济论证，为提高项目评审质量和工作效率创造条件。

第三章 评估计划下达
第十二条 固定资产贷款项目评估计划，统一由贷款评审部门下达。
第十三条 贷款评审部门应对信贷业务部门提送的备选项目名单及贷款申请文件进行初审。
第十四条 项目应具备基本评估条件，即必须符合国家产业政策和投资项目审批程序；项目建议书及批准文件、可行性研究报告等基础资料齐全；项目名称、所在地、行业部门、类型、建设内容、总投资、申请贷款总额、当年拟安排贷款额等基本内容齐全；项目各项资金来源及比例符合国家和我行现行规定；有关部门或下级行正式行文的推荐意见；距上次审批时间原则上超过一年。
第十五条 凡不符合上述条件的项目，贷款评审部门应及时将备选项目退回信贷业务部门。
第十六条 经审查具备评估条件的项目，贷款评审部门在一周内下达评估计划。
第十七条 评估计划要明确项目基本内容，包括项目名称，借款人，项目联系人及联系电话，项目所在行业部门，建设性质，建设内容，总投资，申请贷款总额，当年拟安排贷款额，项目所在地分行，要求完成时间，上级行联系人及联系电话。

第四章 评估组织与实施
第十八条 贷款评审部门根据上级行的评估计划要求，按照《中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法》及有关文件规定，开展评估工作。
第十九条 项目评估程序：组织评估小组，落实评估人员；制定评估工作计划，安排评估进度；调查搜集有关文件资料及技术经济基础数据；撰写项目评估报告。
第二十条 贷款评审部门要严格遵循评估时间要求。评估时间是指从收到上级行评估计划起，至报出评估报告止的时间。大中型基本建设和限额以上技术改造贷款项目，评估时间原则上不得超过3个月；其他项目的评估时间原则上不得超过2个月。
第二十一条 确需追加贷款的续贷项目、收尾投产项目，评估报告着重对借款人资信、项目前期进程及建设情况、投资估算与资金来源、财务效益、担保等内容进行评估。
第二十二条 拟不承诺贷款的项目，着重对借款人或项目存在的问题进行论述。

第五章 审查与反馈
第二十三条 下级行向上级行报送本行贷款审查委员会对贷款项目的集体审查意见时，应附项目评估报告。集体审查意见应内容简明扼要，观点明确。
第二十四条 贷款评审部门对项目评估报告进行审查，主要审核项目评估报告的内容有无遗漏，各项基础数据选取是否合理，各项指标计算方法是否正确、是否符合审查标准，并对贷款项目的可行性提出审查意见。
第二十五条 对于项目总体评估结论较好但个别指标不符合审查标准的，应分析说明原因。
第二十六条 经审查符合评估要求的项目，贷款评审部门根据评估报告和下级行的审查意见，在2周内提出项目评审意见及决策建议，撰写项目审查签报，报贷款审查委员会审批。
第二十七条 贷款审查委员会进行集体审批决策，可以采用会签审批和会议审批两种方式。
第二十八条 会签审批。贷款评审部门将项目审查签报会签信贷业务等部门；信贷业务等部门在1周内提出会签意见，一并报主管行长审批。
第二十九条 会议审批。需要会议审批的项目，按照会签审批的程序报主管行长审阅后，提交贷款审查委员会。
第三十条 经贷款审查委员会审批决策的项目，信贷业务部门在一周内将决策结论通知下级行。

第六章 检查与考核
第三十一条 上级行要加强对下级行评审工作的管理和指导。
第三十二条 上级行要定期对下级行评审工作进行检查。检查内容包括审贷分离制度和评审方针政策的贯彻执行，贷款评审覆盖面，评审机构的建设，评审方法制度的完善，评审工作进度，评审工作质量与效率，评审人员业务培训、持证上岗等。
第三十三条 上级行要及时总结推广全行贷款评审工作的先进经验，研究解决存在的问题。
第三十四条 各级行要定期对贷款评审工作的质量进行考核评比，建立健全评审奖惩制度。

第七章 附 则
第三十五条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释，各分行可根据实际情况制定实施细则。
第三十六条 本办法自1996年3月1日起实施。此前颁布的有关办法中与本办法不一致的以本办法为准。

附：二 中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法

（1995年12月29日中国人民建设银行第10次行务会议通过）

第一章 总 则
第一条 为了规范固定资产贷款项目评估行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，保障信贷资金的效益性、安全性、流动性，根据《中国人民建设银行固定资产贷款办法》（试行）、《中国人民建设银行固定资产外汇贷款暂行办法》、《中国人民建设银行贷款风险管理办法》、《中国人民建设银行固定资产贷款评审管理办法》、《中国人民建设银行贷款担保办法》等有关法规条例，特制定本办法。
第二条 本办法所称固定资产贷款，系指建设银行对基本建设、技术改造及其他各类固定资产投资项目发放的人民币和外币（含境外筹资）贷款。
第三条 固定资产贷款项目评估，应当遵循客观、公正、科学的原则。
第四条 固定资产贷款项目评估，要贯彻执行国家产业政策和信贷政策，对借款人资信、项目概况、项目产品市场供求、项目投资估算与资金来源、项目财务、银行效益与风险防范、存在问题等方面进行调查研究和分析，提出贷款项目可行与否的意见与建议，为贷款决策提供依据。

第二章 借款人资信评估
第五条 借款人是指从境内金融机构取得贷款的企事业法人和自然人。借款人资信评估，包括新建项目借款人资信评估和改扩建、技术改造项目借款人资信评估。
第六条 新建项目借款人资信评估，是对借款人的经济地位、法定代表人素质和领导班子整体素质、主要投资者的生产经营和资产负债状况等进行调查分析。
第七条 改扩建和技术改造项目借款人资信评估，是对借款人的经济地位、法定代表人素质和领导班子整体素质、生产经营、资产负债及偿债能力、信用、发展前景等进行综合论证分析，判断借款人资信优劣，说明企业资信等级及评价单位。
第八条 对借款人经济地位进行评估，主要是调查借款人的行政隶属关系及历史沿革，调查分析借款人所在行业和区域经济现状、发展前景或规划，以及贷款项目对行业和区域经济发展的作用。
第九条 借款人的法定代表人素质和领导班子整体素质评估，主要评价法定代表人和领导班子的学识、信用、能力及历史业绩。
第十条 对借款人生产经营情况进行评估，主要是调查现有主要产品的质量和生产能力，分析近3年来各年主要产品的产量、销售收入、销售税金、利润总额及其增长情况，计算并分析生产能力利用率、销售利润率、资产报酬率等指标，预测其变化趋势。有关指标的计算公式如下：
1．生产能力利用率
实际生产量
生产能力利用率＝------------×100％
设计生产能力
2．销售利润率
利润总数
销售利润率＝--------×100％
销售收入
3．资产报酬率
利润总额＋利息支出
资产报酬率＝----------------------------------×100％
（期初资产总额＋期末资产总额）÷2
第十一条 对借款人资产负债及偿债能力进行评估，主要是分析借款人近3年来各年末的资产、负债、所有者权益总额指标及其增长情况，计算并分析资产负债率、流动比率、速动比率等指标，预测其变化趋势。有关指标的计算公式如下：
1．资产负债率
负债总额
资产负债率＝--------×100％
资产总额
2．流动比率
流动资产
流动比率＝--------×100％
流动负债
3．速动比率
流动资产--存货
速动比率＝--------------×100％
流动负债
第十二条 对借款人信用进行评估，主要是调查借款人基本结算户开立或资金分流情况，计算借款人近3年短期借款、长期负债的本息偿还率指标，分析借款人有无逾期贷款、是否按合同还本付息。本息偿还率指标应按照全部短期借款、全部长期负债、建设银行短期借款、建设银行长期负债等分别计算，其计算公式如下：
近3年累积实际偿还本息
本息偿还率＝------------------------×100％
近3年累积应偿还本息总额
第十三条 对借款人发展前景进行评估，主要是对借款人的发展方向和长远规划进行论述。

第三章 项目概况
第十四条 项目概况评估，是对项目建设必要性、进展过程、工艺技术、建设和生产条件、环境保护等的综合论证分析。
第十五条 项目建设必要性评估，是从国民经济长远发展规划、行业发展规划和地区发展规划、企业生产经营及发展规划的角度出发，论述、判断项目建设的合理性。
第十六条 项目进展过程评估，主要是说明项目建议书、可行性研究、初步设计、新开工、概算调整等文件的批复单位、批复时间及批复内容。项目已开工的，要分析形象进度、投资完成及各项资金到位情况。
第十七条 项目工艺技术设备评估，主要审查项目设计单位的资格和能力，论述项目采用的工艺技术和主要设备的先进性、合理性和适用性，介绍国内外同类工艺技术和设备的生产或运转情况。
第十八条 项目建设和生产条件评估，主要是调查分析项目建设及生产所需用地、原材料、燃料、动力来源的可靠性，分析交通、运输、通讯和生活保障设施及投资区域环境等条件与项目需要的适应性。
第十九条 环境保护评估，主要审查有无经环保部门批准的环境保护措施和方案。

第四章 项目产品市场供求评估
第二十条 项目产品市场分析，是通过对产品市场供求现状的调查和对产品供求发展趋势的预测以及项目产品竞争力的分析，判断项目产品销售的前景和潜力。具体内容包括：
1．产品的用途、消费对象及其区域分布；
2．国内现有同类产品的生产能力、产品产量及生产能力利用情况；
3．国内在建和拟建生产同类产品项目的生产能力及预计建成投产时间；
4．产品近两年进出口数量及进出口主要来源；
5．预测未来若干年内（一般为5年左右）产品需求总量，说明其理由；
6．与国内外同类产品相比较，分析项目产品在性能、质量、价格方面的竞争能力；
7．进行产品销售措施分析，落实销售渠道，论述营销策略；
8．有产品出口的项目，要分析其出口可能性并预测国际市场供求状况和价格走势。
第二十一条 进行市场需求调查预测时，要考虑进口产品和替代产品对市场需求状况的影响。
第二十二条 分析项目建设规模和建设方案的经济合理性，是否达到规模经济的要求。

第五章 投资估算与资金来源评估
第二十三条 项目总投资是指固定资产投资与流动资金投资之和。项目总资金是指固定资产投资和建成投产后所需的铺底流动资金之和。
第二十四条 项目建设期投入物价格按时价确定，即按照项目建设期各年可能发生的实际支付价格确定。
第二十五条 固定资产投资包括静态投资和动态投资。其中，静态投资是指项目按拟定建设规模、产品方案、建设内容进行建设所需的费用，包括建筑工程费用、安装工程费用、设备购置费用、其他费用和基本预备费；动态投资包括建设期利息、汇率变动部分、固定资产投资方向调节税及国家新批准的税费、涨价预备金。
项目建设期利息和涨价预备金一般按下式计算：
本年发放贷款总额
建设期每年应计利息＝（年初贷款累计＋----------------）×年利率
2
ｎ ｔ--1
涨价预备金＝ ∑ Ｉt 〔（1＋ｆ） --1〕
ｔ＝1
上式中：ｎ----计算期年数；
Ｉt ----计算期第ｔ年的建筑安装工程费用和设备及工器具购置费；
ｆ----投资价格指数；
ｔ----计算期第ｔ年。
第二十六条 进行固定资产投资估算时，应分析工程内容和费用是否齐全，是否任意扩大取费范围和提高标准，扩大规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例是否合理及不合理的原因；分析审查投资估算是否包括了不可预见费和价差费，是否充分考虑了项目建设期间建筑材料、设备及工器具购置费由于价格升降而引起的投资增减数额。
第二十七条 流动资金是指项目建成投产后为维持正常生产经营活动所占用的全部周转资金。流动资金需要额一般采用扩大指标法估算，即参照同类企业流动资金占销售收入或经营成本的比率以及单位产量占用流动资金的比率来确定；也可采用分类详估法估算。
第二十八条 对资金来源的评估，主要是对项目所有者权益和负债的可靠性进行分析。其中，所有者权益包括资本金，资本公积、盈余公积和未分配利润，负债包括流动负债和长期负债。
第二十九条 对实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等方式的资本金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行估价，估价方法是否符合法律、法规的要求，出资比例是否符合有关规定等。
第三十条 对货币方式的资本金进行评估，主要根据各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，在对各投资者近3年的生产经营、资产负债及财务状况变动情况进行分析的基础上，确定各投资者的所有者权益指标，包括资本金、资本公积、盈余公积和未分配利润；分析各投资者的应偿还债务和其他在建或拟建项目投入资金等各项资金运用；综合平衡后确定各投资者用于本项目的资本金数额及分年度计划。
第三十一条 对负债进行评估，主要是对流动资金借款、其他短期负债、长期借款、长期债券、融资租赁等的筹措数额、筹措方式、筹资成本、计划安排或审批等进行落实。

第六章 财务评估
第三十二条 财务评估，是指在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力和清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性。
第三十三条 项目生产经营期投入物和产出物价格，在项目计算期内各年均采用以建设期末物价总水平为基础，并考虑生产经营期相对价格变化后的同一预测价格。
对项目生产经营期投入物和产出物价格进行预测时，要考虑其现实价格的合理性、市场供求状况及国家有关政策等因素对价格变化趋势的影响。
第三十四条 基础财务数据，除总投资与资金来源外，还包括计算期与生产负荷、成本与费用、销售收入与销售税金及附加、利润总额与利润分配等。
第三十五条 项目计算期与生产负荷。
1．项目计算期包括建设期和生产经营期。确定项目计算期，应充分考虑产品市场供求情况及技术进步因素。
2．生产负荷又称生产能力利用率，是指项目建成投产后各年实际产量与设计生产能力的比值。确定项目生产经营期各年的生产负荷时，要有充分依据，应考虑原材料、燃料、动力供应、产品市场需求及工艺技术等因素变化对生产负荷的制约和影响作用。
第三十六条 成本与费用估算。
1．总成本费用是指项目各年为生产和销售产品而花费的全部成本和费用。其计算公式为：
总成本费用＝产品制造成本＋管理费用＋财务费用＋销售费用
2．产品制造成本，是指企业生产过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。其中，直接材料包括企业生产经营过程中消耗的原材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、燃料、动力、包装物以及其他直接材料；直接工资包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴；其他直接支出包括从事产品生产人员的职工福利费等；制造费用包括企业各个生产单位为组织和管理生产所发生的生产单位管理人员工资、职工福利费、生产单位房屋建筑物及机器设备等的折旧、油田维护费、矿山维简费、租赁费、修理费等及其他制造费用。
3．管理费用，是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、坏帐损失及其他管理费用。
4．财务费用，是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业生产经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。项目评估时一般只考虑长期负债利息支出和短期负债利息支出，其中生产经营期间的长期负债利息净支出一般采用“滞后计息法”，即假定各年的还本付息在年末发生，计算出各年的财务费用后再计算当年的还本付息资金来源。
5．销售费用，是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费。
6．经营成本，是指总成本费用扣除固定资产折旧费、维简费、无形资产及递延资产摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公式为：
经营成本＝总成本费用--固定资产折旧费--维简费--无形资产及递延资产
摊销费--利息支出
第三十七条 销售收入与销售税金及附加。
1．产品销售收入是指项目建成投产后在一定时期内销售产品而取得的收入。产品销售收入按含税价格计算。
2．销售税金及附加是指项目建成投产后在一定时期内因销售产品而发生的增值税、消费税、营业税、资源税、城乡维护建设税及教育费附加等。其中增值税计算公式如下：
增值税＝当期销项税额--当期进项税额
3．销售收入与销售税金及附加的估算与审查，应随项目具体情况而定，分别按生产经营各年的生产能力利用率（生产负荷）进行计算，审查和鉴定产品销售价格是否符合现实情况和市场变化趋势，审查和鉴定各种税金及附加的计算是否符合国家规定。
确定产品销售价格时，一般采用估算时的实际价格或一段时期内的平均价格，并且在评估报告中加以预测及分析。
项目产出物有外销时，应计算外汇销售收入，并按评估时汇率折算成人民币，再计入销售收入总额。
第三十八条 利润及利润分配的估算，应按照现行财务制度测算。主要指标计算公式如下：
产品 产品销 总成 其他
销售利润＝销售--售税金--本费＋销售
收入 及附加 用 利润
利润总额＝销售利润＋投资净收益＋营业外收入--营业外支出
第三十九条 盈利能力分析，主要计算销售利润率、投资利润率和财务内部收益率等指标。
1．销售利润率，指项目建成投产后年平均利润总额与年平均销售收入的比值。其计算公式如下：
生产经营期年平均利润总额
项目销售利润率＝------------------------×100％
生产经营期年平均销售收入
2．投资利润率，指项目建成投产后，生产经营期各年利润总额的年平均数与项目总投资之比率。计算公式为：
生产经营期年平均利润总额
投资利润率＝------------------------×100％
项目总投资
3．财务内部收益率，是指项目在计算期内各年差额净现金流量现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平。其表达式为：
ｎ --ｔ
内部收益率： ∑ （ＣＩ--ＣＯ）t （1＋ＩＲＲ） ＝0
ｔ＝1
其中，ＩＲＲ----内部收益率；
ＣＩ----现金流入量；
ＣＯ----现金流出量；
（ＣＩ--ＣＯ）t ----第ｔ年的净现金流量；
ｎ----计算期。
第四十条 清偿能力分析，主要是计算贷款偿还期指标。贷款偿还期是指借款人从支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、固定资产折旧费、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还固定资产贷款本金和利息所需要的时间。其计算公式为：
贷款偿还后 贷款开
当年偿还贷款数额
贷款偿还期＝开始出现盈--始支用＋--------------------
当年可用于还款的资金
余的年份 的年份
对于有多种贷款来源渠道的项目，除了计算综合贷款偿还期限外，还应按各种贷款的还款条件计算建设银行的贷款偿还期。
涉及外资的项目，其境外借款部分的还本付息，应按已经明确的或预计可能的贷款偿还条件（包括偿还期限和偿还方式）计算。
第四十一条 改扩建和技术改造项目的财务评价，一般采用上述“总量对比法”。特殊项目可以采用“有无对比法”，计算“有项目”与“无项目”相对应的增量效益与增量费用，从而计算增量部分的评估指标。
“有无对比法”中有关指标计算方法如下：
1．固定资产投资，包括新追加的投资和可利用的原有固定资产。若不进行改扩建和技术改造，企业原有固定资产价值继续使用年限明显小于计算期时，可利用的企业原有固定资产价值按帐面价值（即固定资产净值）计算；否则应按重估价值计算。
2．新增流动资金需要量，一般按新增销售收入资金率法计算。
3．新增产品总成本费用，应反映出进行改扩建和不进行改扩建两种情况的差别，将企业原有固定资产分为“继续使用”和“不再利用”两部分。在有项目的情况下，不再利用的原有固定资产不再提取折旧，新增折旧为有项目折旧与现状折旧的差额。
4．销售收入与销售税金及附加，应区分不同情况分别处理。与老企业原有效益可以分开的，其新增销售收入与销售税金为技术改造部分增量；与老企业原有效益难以分开的，可分别计算改扩建与不进行改扩建时的销售收入与销售税金两者之间的差额。
5．利润与利润分配，应区分两种不同情况分别处理。不增加产量、只降低成本的项目，其增量利润为成本节约额；只提高产品质量、不增加产量的项目，其新增利润即为因价格提高而增加的利润。
改扩建、技术改造贷款项目的清偿能力分析，应分别计算新增贷款和新老贷款的清偿能力。
第四十二条 不确定性分析包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。
1．盈亏平衡点根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金等的年平均数据进行计算，一般以生产能力利用率表示，计算公式为：
ＣＦ
ＢＥＰ＝--------------×100％
Ｓ--Ｃv --Ｔ
式中：ＣＦ----年平均固定总成本；
Ｓ----年平均销售收入；
Ｃv ----年平均可变总成本；
Ｔ----年平均销售税金及附加。
2．敏感性分析，应分析建设工期、投资、生产负荷、生产投入物价格、销售价格、汇率、利率等的变动对项目贷款偿还期的影响程度，并根据项目的具体情况对影响项目效益的最主要几个方面的因素进行单因素、多因素的敏感性分析。

第七章 银行效益与风险防范评估
第四十三条 银行效益评估，包括流动性评估和相关效益评估。
第四十四条 流动性评估，主要是分析借款人或项目在建设银行开立基本结算户或资金分流情况，并计算存贷比率指标。存贷比率指标的计算公式如下：
企业存款
存贷比率＝--------------------------×100％
固定资产贷款＋流动资金贷款
上式中，企业存款是指借款企业正常生产年份在贷款银行的企业存款，包括结算户存款和其他存款；结算户存款是指借款企业在正常生产年份的平均存款余额，一般按销售收入的一定比例测算；其他存款按企业正常生产年份的折旧和未分配利润两项的滞留额（企业计划以后年份使用部分）估算。
第四十五条 相关效益评估，反映银行从贷款中获得的间接利益。要分析项目建设后银行的结算业务增长情况，掌握行业动态经济信息情况，与地方政府和主管部门关系的密切情况，扩大其他业务发展和机构网点建设情况，提高银行社会知名度和业务竞争能力情况等。
第四十六条 风险防范评估，主要是对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的可行性进行分析。
第四十七条 保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。
1．对保证人的主体资格进行评估，必须符合担保法的有关规定，主要审查保证人是否达到或相当于建设银行规定的ＡＡ级以上企业信用，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，有无重大债权债务纠纷等。
分析保证人的资信状况，参照本办法第二章执行。
2．对保证人的偿债能力进行评估，主要是计算并分析保证率指标。其计算公式为：
保证人负债总额＋累计保证金额
保证率＝----------------------------×100％
保证人资产总额
第四十八条 抵押措施评估，主要对抵押人、抵押物及抵押物权属等进行分析。
1．对抵押人进行评估，主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或经营管理权的法人、其他组织或个人。
2．对抵押物进行评估，主要对抵押物进行选择、鉴定、估价，提出合理的抵押率。
对抵押物进行选择，应符合担保法的规定。
对抵押物进行鉴定，应具备必要的条件，即抵押物变现能力强，变现市场广大；易保管，不易变质；价格变动小或者不易跌价等。
对抵押物价值进行估算，或对有资格机构提供的抵押物价值评估结论进行审查，应遵循国家发布的资产评估办法。
抵押率的计算式为：
贷款本息总额
抵押率＝----------------×100％
抵押物评估价值额
3．对抵押物权属进行评估，主要审查抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产占用份额的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明；抵押物属于有限责任公司、股份有限公司、合营合作企业或承包经营企业所有的，应有该公司（企业）董事会或发包人审议批准的文件。
第四十九条 质押措施评估，主要对出质人质押的动产或权利的真实性、完整性、合法性与有效性进行严格的审查分析。

第八章 问题与建议
第五十条 对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述。
第五十一条 对贷款项目存在的问题提出建议或解决措施。
第五十二条 对贷款项目提出最终评估结论。

第九章 附 则
第五十三条 本办法适用于建设银行工业类固定资产贷款项目评估，包括工业类外汇贷款或转贷项目评估。非工业类固定资产贷款项目评估可参照本办法执行。
第五十四条 此前发布的文件规定与本办法有不一致的，以本办法为准。
第五十五条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释。
第五十六条 本办法自1996年3月1日起实施。
附一 评估表1--7
附二 评估报告的附件
附三 贷款项目审查标准

附件：一 评估表1--7
评估表1
固定资产投资估算表
单位：万元、万美元
------------------------------------------------------------------------------------
| 序 | | 估算价值
| | 工程或费用名称 |--------------------------------------
| 号 | | 建筑工程 | 设备购置 |安装工程|
|------|----------------------------------|------------|------------|--------|
| 一 |静态投资（1＋2＋3） | | | |
| 1 | 工程费用 | | | |
| | 主要生产项目 | | | |
| | 辅助生产项目 | | | |
| | 公用工程 | | | |
| | · | | | |
| | · | | | |
| | · | | | |
| 2 | 其他费用 | | | |
| | · | | | |
| | · | | | |
| | · | | | |
| 3 | 基本预备费 | | | |
| | 不可预见费 | | | |
| | 价差费 | | | |
| 二 |动态投资（1＋2＋3＋4＋5） | | | |
| 1 | 建设期利息 | | | |
| 2 | 汇率变动部分 | | | |
| 3 | 固定资产投资方向调节税 | | | |
| 4 | 国家新批准的税费 | | | |
| 5 | 涨价预备金 | | | |
| 三 |固定资产投资（一＋二） | | | |
| | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
|
------------------------------|
其他费用|合 计| 其中外币 |
--------|------|------------|
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| | |
--------------------------------
评估表2
固定资产投资资产分类表
单位：万元
----------------------------------------------------------------------------
|序号| 工程费用名称 | 估算价值 |
|----|------------------------------------------|----------------------|
|一 |固定资产（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8）| |
| 1| 工程费用 | |
| | 主要生产项目 | |
| | 辅助生产项目 | |
| | 公用工程 | |
| 2| 其他形成固定资产费用 | |
| 3| 基本预备费 | |
| | 不可预见费 | |
| | 价差费 | |
| 4| 建设期利息 | |
| 5| 汇率变动部分 | |
| 6| 固定资产投资方向调节税 | |
| 7| 国家新批准的税费 | |
| 8| 涨价预备金 | |
|二 |无形资产（1＋2＋3＋4＋5） | |
| 1| 土地使用权 | |
| 2| 专利权 | |
| 3| 非专利技术 | |
| 4| 商标权 | |
| 5| 其他无形资产 | |
|三 |递延资产（1＋2＋3＋4＋5） | |
| 1| 开办费 | |
| | 咨询费 | |
| | 人员培训费（生产职工） | |
| | 筹建人员工资 | |
| | 其他开办费 | |
| 2| 样品样机购置费 | |
| 3| 农业开荒费 | |
| 4| 非常损失 | |
| 5| 其他递延资产 | |
|四 |固定资产投资（一＋二＋三） | |
----------------------------------------------------------------------------
评估表3
投资计划与资金筹措表
单位：万元、万美元
--------------------------------------------------------------------------------
| | | | 建设期 | 投产期 |
|序号| 项目／年份 |合计|----------------------|--------------|
| | | | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|----|------------------------|----|------|------|------|------|------|
|一 |项目总投资（1＋2） | | | | | | |
| 1| 固定资产投资 | | | | | | |
| | 静态投资 | | | | | | |
| | 动态投资 | | | | | | |
| 2| 流动资金 | | | | | | |
| | 其中：铺底流动资金 | | | | | | |
|二 |资金筹措（1＋2＋3） | | | | | | |
| 1| 项目所有者权益 | | | | | | |
| | 资本金 | | | | | | |
| | 资本公积 | | | | | | |
| | 盈余公积 | | | | | | |
| | 未分配利润 | | | | | | |
| 2| 项目长期负债 | | | | | | |
| | 长期借款 | | | | | | |
| | 长期债券 | | | | | | |
| | 融资租赁 | | | | | | |
| | 补偿贸易 | | | | | | |
| 3| 项目短期负债 | | | | | | |
| | 流动资金借款 | | | | | | |
| | 其他短期借款 | | | | | | |
| | 其他 | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------
评估表4
总成本费用估算表
单位：万元
--------------------------------------------------------------------------------
| | | 投产期 | 达到设计能力生产期 |
|序号| 项目／年份 |--------------|----------------------|
| | | 4 | 5 | 6 | 7 | … |
|----|------------------------------|------|------|------|------|------|
| |生产负荷（％） | | | | | |
|一 |产品制造成本（1＋2＋3＋4）| | | | | |
| 1| 直接材料 | | | | | |
| | 原材料 | | | | | |
| | 辅助材料 | | | | | |
| | 备品备件 | | | | | |
| | 外购半成品 | | | | | |
| | 外购燃料动力 | | | | | |
| | 包装物 | | | | | |
| | 其他直接材料 | | | | | |
| 2| 直接工资 | | | | | |
| 3| 其他直接支出 | | | | | |
| 4| 制造费用 | | | | | |
| | 折旧 | | | | | |
| | 维简费 | | | | | |
| | 租赁费 | | | | | |
| | 修理费 | | | | | |
| | … | | | | | |
| | … | | | | | |
| | 其他制造费用 | | | | | |
|二 |管理费用 | | | | | |
| | 无形资产摊销 | | | | | |
| | 开办费摊销 | | | | | |
| | … | | | | | |
| | … | | | | | |
| | 其他管理费用 | | | | | |
|三 |财务费用 | | | | | |
| | 短期负债利息净支出 | | | | | |
| | 长期负债利息净支出 | | | | | |
| | … | | | | | |
| | … | | | | | |
| | 其他财务费用 | | | | | |
|四 |销售费用 | | | | | |
|五 |总成本费用（一＋二＋三＋四） | | | | | |
|六 |经营成本 | | | | | |
|七 |固定成本 | | | | | |
|八 |可变成本 | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------
评估表5
损益表
单位：万元
----------------------------------------------------------------------------------
| | | | 投产期 | 达产期 |
|序号| 项目／年份 |合计|--------------|----------------------|
| | | | 4 | 5 | 6 | 7 | … |
|----|--------------------------|----|------|------|------|------|------|
| |生产负荷（％） | | | | | | |
|一 |产品销售收入 | | | | | | |
|二 |销售税金及附加 | | | | | | |
|三 |总成本费用 | | | | | | |
|四 |其他销售利润 | | | | | | |
|五 |销售利润（一--二--三＋四）| | | | | | |
|六 |投资收益 | | | | | | |
|七 |营业外收支净额 | | | | | | |
|八 |利润总额（五＋六＋七） | | | | | | |
|九 |弥补以前年度亏损 | | | | | | |
|十 |应纳税所得额 | | | | | | |
|十一|所得税 | | | | | | |
|十二|税后利润 | | | | | | |
|十三|盈余公积金 | | | | | | |
|十四|公益金 | | | | | | |
|十五|应付利润 | | | | | | |
|十六|未分配利润 | | | | | | |
|十七|可还款利润 | | | | | | |
----------------------------------------------------------------------------------
评估表6
贷款偿还期计算表
单位：万元
------------------------------------------------------------------------
| | | 建设期 |投产期| 达产期 |
|序号| 项目／年份 |----------|------|----------|
| | |1|2|3|4|5|6|7|…|
|----|------------------------------|--|--|--|--|--|--|--|--|
|一 |借款偿还 | | | | | | | | |
| 1| 年初借款累计 | | | | | | | | |
| 2| 本年借款支用 | | | | | | | | |
| 3| 本年应计利息 | | | | | | | | |
| 4| 本年还本 | | | | | | | | |
| 5| 本年付息 | | | | | | | | |
| 6| 年末借款累计（1＋2--4） | | | | | | | | |
|二 |还款资金来源（1＋2＋3＋5）| | | | | | | | |
| 1| 可还款利润 | | | | | | | | |
| 2| 可还款折旧或维简费 | | | | | | | | |
| 3| 摊销费 | | | | | | | | |
| 4| 偿还利息 | | | | | | | | |
| 5| 其他资金 | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------
评估表7
全部投资现金流量表
单位：万元
--------------------------------------------------------------------------
| | | 建设期 |投产期| 达产期 |
|序号| 项目／年份 |----------|------|----------|
| | |1|2|3|4|5|6|7|…|

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