江西省景德镇市人民政府


景德镇市人民政府令
第18号

《景德镇市房地产开发经营管理办法》已经2000年8月9日市政府第29次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长：陈安众

二OOO年九月二十九日


景德镇市房地产开发经营管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强房地产开发管理，规范房地产开发行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《江西省城市房地产开发管理条例》及国家有关法律、法规。结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 凡在本市城市规划区内，在依法取得房地产开发用地使用权的国有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房等开发行为，应遵守本办法。

　　第三条 房地产开发经营必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条 市房产管理部门负责本市行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。房产管理部门房地产开发管理机构具体负责本市规划区域内的房地产开发经营行业管理的具体工作。
市土地管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
市计划、建设、规划、建工、工商、税务、物价等部门在各自的职权范围内配合做好房地产开发管理工作。

　　第二章 房地产开发计划管理
第五条 房产管理部门应当根据国家产业政策、经济与社会发展计划、城市规划、土地利用规划，组织有关部门编制房地产开发中长期发展规划和房地产开发年度计划，报市政府批准后，有计划、有步骤地组织实施。

　　第六条 市城市规划主管部门应当根据房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的控制性详细规划和设计条件。房地产开发项目必须按批准的详细规划设计进行建设。建设过程中确需调整规划控制副旰蜕杓铺跫模匦氡ㄔ嫉ノ簧笈Ｎ淳迹魏蔚ノ弧⒏鋈瞬坏蒙米愿摹?

　　第七条 在城市旧城区进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置，后拆迁的原则。严禁见缝插针式的建设，做到成熟一片、拆迁一片、开发一片、完善一片，量力而行，持续发展。

　　第八条 旧城区改造详细规划中的房地产开发用地情况图应当公开提供给房地产开发企业。

　　第三章 房地产开发企业

　　第九条 设立房地产开发企业，应符合下列条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的经营场所；
　　（三）有100万元以上的注册资本并应当提供具有验资资格的中介服务机构出具的验资证明；
　　（四）有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取房产管理部门的意见。

　　第十一条 房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到房产管理部门备案，并按省有关资质管理的规定申请房地产开发资质等级。
备案必须提交以下文件：
　　（一）企业的营业执照复印件；
　　（二）企业的验资证明；
　　（三）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
　　（四）法律、法规规定的其他文件。

　　第十二条 市房产管理部门对设立公司手续完备，经审核符合要求的，颁发《房地产开发企业资质证书》。
　　第十三条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第十条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
　　第十四条 房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设任务。未取得资质证书的，不得承接房地产开发项目。
　　房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员、开发经营业绩等确定。房地产开发企业按资质等级分为4 个等级。其资质标准和管理办法，按省政府有关规定执行。
　　第十五条 核定房地产开发企业资质等级的审批权限按下列规定办理：
　　（一）外商投资企业和符合二、三级资质条件的， 由市房产管理部门初审，报省建设厅审定；
　　（二）符合四级资质条件的，由市房产管理部门审定；
　　（三）中央所属企业、省属企业由省建设厅审定。

　　第十六条 外地房地产开发企业到本市从事房地产开发经营的，应当凭企业营业执照、资质证书和该开发企业原登记所在地的房产管理部门证明等文件到市工商行政管理部门、房产管理部门审核登记，并按规定将开发项目所需资金存入本市银行。

　　第十七条 房产管理部门对房地产开发企业实行资质动态管理。对开发企业在开发经营过程中的开发业绩、社会信誉、资金、技术、工程质量和安全施工等进行综合性考核，建立开发资质升降级制度，每年核定一次企业开发资质等级，并向社会公布。
资质年检包括以下内容：
　　（一）企业机构情况、法定代表人及有职称的专业技术人员；
　　（二）企业开发业绩、开发经营行为；
　　（三）企业工程质量合格率、优良品率和安全施工情况；
　　（四）企业流动资金；
　　（五）企业售后服务情况。

　　第四章 房地产开发建设
　　
　　第十八条 房地产开发用地必须依法取得国有土地使用权。
　　第十九条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
　　第二十条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是法律、行政法规规定可以划拨的除外。
土地使用权出让或划拨前，城市规划行政主管部门和房产管理部门应对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一。
　　（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。
　　第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　第二十二条 房地产开发项目应当通过招标投标办法择优确定开发企业开发。特殊情况，可指定或议定开发企业开发。
　
　　第二十三条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第二十四条 房地产开发企业在承接开发项目时应当到房产管理部门领取《房地产开发项目手册》。房地产开发企业应当将房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年或按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送房产管理部门验核。

　　第二十五条 房地产开发企业必须采取有效措施，确保所开发项目按期竣工并交付使用。
房地产开发企业无正当理由不得使已动工的开发项目停工或拖延施工。

　　第五章 房地产经营管理

　　第二十六条 商品房预售实行许可证制度。

　　第二十七条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记应当符合下列条件并提交相应文件：
　　（一）按规定交清全部土地使用权出让金或土地收益，取得《土地使用权证》。
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）营业执照和资质等级证书；
　　（五）工程施工合同；
　　（六）预售商品房分层平面图；
　　（七）商品房预售方案。

　　第二十八条 未取得商品房预售许可证的不得预售商品房，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告。广告经营者查验后方可为其制作广告，否则广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告业务。商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证编号。
　　
　　第二十九条 商品房的预售款必须用于已经预售的房屋及其有关工程建设，在支付和清偿该预售房屋的建设费用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房预售款，致使商品房不能按期竣工的，应当承担违约责任。

　　第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的经济适用住房（安居工程）价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第三十二条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行工程竣工验收。并向市房产管理部门申报办理房地产开发项目竣工综合验收手续。
综合验收合格的条件如下：
　　（一）符合城市规划、公安消防等要求；
　　（二）配套基础设施和公共服务设施建设完备；
　　（三）已向建设行政主管部门办理房屋建设工程竣工验收备案手续；
　　（四）拆迁补偿安置方案已经落实；
　　（五）物业管理单位和方式已经确定；
　　（六）法律、法规规定的其它条件。
　　第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明材料。

　　第三十四条 商品房购销合同必须经房产管理部门鉴证。

　　第三十五条 销售商品房必须使用国家统一制定的《商品房购销合同》和税务、房产管理部门规定的专用商品房销售发票。商品房注册登记的面积必须经房产管理部门核定。

　　第三十六条 实行房地产成交价申报制度。房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房购销合同签订之日起15日内将成交价格如实向土地、房产管理部门申报。

　　第三十七条 房产管理部门会同计划、物价、建设、财政等部门根据法律、法规的规定制定统一的房地产开发建设收费标准，加强房地产开发收费管理，清理不合理收费，对已经明令废止的收费，开发企业有权拒付，各种收费标准由市政府另行公布。
　　
　　第六章 法律责任
　　
　　第三十八条 违反本办法规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房产管理部门责令限期改正，没收非法收入，处以5万元至10万元的罚款，逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　第三十九条 房地产开发企业出卖、转让、出租资质证书的，由发证机关没收其非法所得，并吊销其资质证书。

　　第四十条 房地产开发企业无商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由房产管理部门责令停止预售活动；经审查，符合预售条件的，责令其限期补办预售手续，不符合预售条件的，责令其限期退还预售款项，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

　　第四十一条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房产管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房产管理部门责令改正。并处以10万元以上30万元以下的罚款。

　　第四十二条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房产管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十三条 罚没处罚必须使用财政部门统一印制的票据，罚没收入全额上缴同级财政。

　　第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第四十五条 从事房地产开发管理工作的国家工作人员滥用职权，贪污受贿，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第四十六条 在本市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。

　　第四十七条 城市规划区内集体所有的土地，须经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第四十八条 乐平市、浮梁县房地产开发经营管理可参照本办法执行。

　　第四十九条 本办法所称的商品房，是指房地产开发企业建设的供出售用的住宅、别墅、度假村、写字楼、办公楼、商业用房、服务业用房、公用事业用房、标准工业厂房、仓库等。

　　第五十条 本办法具体应用中的问题由市房产管理局负责解释。

　　第五十一条 本办法自发布之日起施行。本市原有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行。


全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发长期建设国债和今年中央财政预算调整方案的决议


（2000年8月25日通过）

第九届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议，听取了财政部部长项怀诚代表国务院对《国务院关于提请审议财政部增发长期建设国债用于增加固定资产投入和2000年中央财政预算调整方案（草案）的议案》所作的说明，审议了国务院提请审议的增发长期建设国债和调整中央财政预算的议案。会议同意国务院提请审议的议案，决定：批准增发长期建设国债500亿元和2000年中央财政预算调整方案。
会议同意全国人民代表大会财政经济委员会在议案审查报告中提出的建议。会议要求，国务院要在总结前两年增发国债加快基础设施建设经验和问题的基础上，认真做好新增国债的安排使用。今年增发的国债应基本用于在建的国债项目建设，主要用于中西部地区，促使这些项目早日竣工投产，发挥效益。要加强国债资金使用的管理和监督，坚持先有预算后有支出的原则，所有国债投资项目都要按规定程序严格审批，坚决杜绝劣质工程，制止不合理重复建设和盲目建设，要加强对国债资金使用情况的监督和审计。增发国债使用情况，年内向全国人大常委会作出专题报告。
各级人民政府要抓紧落实扩大内需，拉动经济增长的各项政策措施，坚定信心，团结奋斗，埋头苦干，扎实工作，为更好地完成今年的国民经济和社会发展计划而努力!


关于提请审议增发长期建设国债用于增加固定资产投入和2000年中央财政预算调整方案（草案）议案的说明


——2000年8月21日在第九届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议上
财政部部长 项怀诚

委员长、各位副委员长、秘书长、各位委员：
我受国务院委托，就今年增发500亿元长期建设国债用于增加固定资产投入和2000年中央财政预算调整方案（草案）的议案，说明如下：
今年以来，我国国民经济发展势头良好。上半年国内生产总值同比增长8.2%，社会需求回升，经济效益改善，财政收入增长，金融运行平稳，外贸出口大幅度增长，国际收支状况良好，国有企业改革取得重要进展，经济结构调整步伐加快。这标志着我国经济已经走出了亚洲金融危机带来的困难时期，经济发展出现了重要转机。实践证明，党中央、全国人大、国务院作出的以实施积极财政政策为主要内容的宏观调控政策是完全正确的。这项政策的实施，不仅为推进改革、促进经济结构调整、缓解就业矛盾、保持社会稳定创造了有利的环境，也集中力量建设了一批重大基础设施项目，办了一些多年想办而未办成的大事，从而为国民经济保持良好发展势头和今后持续快速健康发展创造了有利的条件。
同时，我们也清醒地认识到，当前经济回升的基础还不稳固；财政收入虽然有较大幅度增长，但全年尚存在许多不确定因素，当前财政增支因素较多。要巩固和发展当前的好势头，必须抓住机遇，继续实施积极的财政政策，并保持必要的力度，通过增发国债，增加基础设施投资，进一步拉动国内需求。其主要理由是：
第一，导致有效需求不足的一些深层次问题还没有完全解决。农民收入增长缓慢，城镇下岗职工和失业人员较多，居民收入差距拉大和消费环境不够完善，仍然制约着消费市场的扩大。国有企业的整体投资能力不强，非国有经济对投资增长的促进作用还十分有限，基本建设投资增幅偏低，保持投资持续增长的难度很大。国际经济和贸易发展的不确定因素增加，国内一些出口商品附加值低、竞争力不强、原材料成本上升，都会直接制约外贸出口的大幅度增长。
第二，经济结构不合理的矛盾仍然比较突出，结构调整还缺乏体制创新和技术创新的有力支持。一些科技含量高、市场竞争力较强的新兴产业还处于成长期，第三产业发展相对滞后，尚未形成有较强带动作用的新的经济增长点。多数消费品价格继续回落，集中反映出社会有效需求不足的矛盾还没有得到根本缓解。
第三，一些关系国计民生的重大建设项目亟需增加新的投入。前两年已经安排的部分国债投资项目尚未建成投产，地方、部门和企业的资金配套能力减弱，如果今年不增发一部分国债，加快建设进度，就会延误项目工期，影响投资效益。实施西部大开发战略今年要迈出实质性步伐，需要加快西部地区基础设施项目建设，加大改善西部地区生态环境力度，支持西部地区科技、教育事业发展。为促进经济结构调整，尽快提高国际竞争力，还需要加快改造传统产业，大力支持高新技术产业发展。为满足居民的教育、文化、旅游等消费需求的增长，需要加快公共服务设施建设。同时，为贯彻落实按保护价敞开收购农民余粮的政策，保护农民利益，缓解粮食仓储设施严重不足的矛盾，今明两年还需要建设一批国家储备粮库。
第四，纵观全球经济发展，发达国家凭借其经济实力和高技术优势，保持了较长时间的经济景气；我周边国家和地区摆脱亚洲金融危机影响后，结构调整加快，增长势头强劲。面对世界经济迅速回升的势头，如果我们不加快自身发展，在日趋激烈的国际竞争中就会处于十分不利的地位。同时，经济全球化趋势进一步发展，世界范围内经济结构调整加速进行，我国加入世贸组织后将更加广泛和深入地参与国际竞争与合作。虽然我国企业会面临更为激烈的竞争和严峻的挑战，但也为我国推进结构调整和产业升级，加快经济发展，提供了难得的历史机遇。在这种情况下，继续实施积极财政政策，通过适当增发国债尽快建成一批投资项目，并引导和调动社会投资，是抓住机遇、促进发展，夯实国民经济发展基础的最直接有效的方法。
根据上述情况，国务院建议，今年下半年再增发500亿元长期建设国债，用于增加基础设施投资。新增国债资金的使用安排将遵循以下几项原则：一是新增国债将基本用于加快在建的国债项目建设，促使这批项目早日竣工，发挥效益。二是新增国债全部列入中央预算，不再转贷地方。三是项目资金安排上继续向中西部地区倾斜。
新增国债资金安排的主要内容是：（1）水利和生态项目建设，包括水利基础设施建设，移民建镇，退耕还林还草，天然林和草场保护工程，京津周围沙源治理启动工程。（2）教育设施建设。包括高等学校扩招增加学生校舍等基础设施建设，中西部高校建设补助。（3）交通等基础设施项目建设，包括公路干线、中西部地区贫困县道路建设、铁路建设，新增200亿斤粮库建设以及中西部地区旅游设施建设。（4）企业技术改造，高技术产业化，城市轨道交通、环保等设备国产化，国防军工企业技术改造以及生物芯片、同步辐射等重大科技项目。（5）城市环保项目建设，包括城市污水、垃圾处理，首都环境整治，"三河三湖"（淮河、海河、辽河、太湖、巢湖、滇池）污染治理，在京中央单位和高等学校煤改气工程。
增发国债将使我国国债规模扩大，增加财政以后年度的还债负担。但从国民经济相关指标测算和利弊关系权衡，增发国债对于国民经济发展整体上是有利的。第一，我国储蓄率较高，银行资金比较充裕，大量存款资金滞留在银行贷不出去，还要按期支付利息，影响金融机构的经营效益，增加财政负担。继续由中央财政向商业银行发行国债，并将国债利息支出列入预算，可以充分利用社会资金资源，有效发挥银行资金的作用，增加建设资金，更好地支持经济发展，带动就业和消费。第二，当前银行利率降到了近20年来的最低点，国债发行成本较低，土地、劳动力等生产要素价格处于相对较低水平，发行国债扩大投资，投入少、效益高，时机较好。第三，国内重要生产资料、粮食和外汇储备比较充裕，原材料、一般设备等投资类产品的生产能力较大，发行国债，扩大投资有充分的物质保证，不会由此引发通货膨胀。第四，随着经济总量的扩大和经济增长质量的提高，以及财税体制改革的进一步深化，财政收入总量及其占国内生产总值的比重将稳步增大，财政偿债能力会不断增强。
应该指出的是，国债资金来源于银行储蓄存款，是人民的血汗钱。我们必须以对人民高度负责的精神管好用好国债资金，确保国债投资发挥预期效应。要牢固树立质量意识，强化工程建设管理，落实监理制度，坚决杜绝劣质工程。各级财政部门要积极做好国债投资资金的使用监督工作，所有国债投资项目的预算和决算必须经过财政部门审定。要着手研究并对重点项目投资预算的执行实行国库集中支付制度，以减少审批环节，缩短资金在途时间，避免资金挤占挪用，提高资金使用效益。对建设项目的资金使用实行全过程监督管理，追踪问效，严防损失浪费。要加强对国债项目资金使用情况的检查审计，对查出的问题要责令有关单位进行整改，否则将停止拨付相关财政资金。对违法违纪的责任人，要依法追究行政和刑事责任。
在加强国债资金监督管理的同时，我们将大力加强增收节支工作，依法加强税收征管，严厉打击偷税、逃税、骗税，清理欠税，完善税制，减少税收流失，继续保持财政收入的较快增长。要大力发扬艰苦奋斗、勤俭办一切事业的优良传统，反对铺张浪费。要进一步调整财政支出结构，大力压缩一般性支出，确保经济和社会发展重点支出的需要，并力争减少财政赤字。
这次增发的500亿元国债，主要用于中西部地区。为了支援西部大开发，国债项目不要求地方安排配套资金，而由中央财政性资金安排。因此，500亿元国债全部列入中央财政预算，相应扩大中央财政赤字，中央财政赤字将由年初预算批准的2298亿元扩大到2798亿元。根据《中华人民共和国预算法》第五十四条的规定，国务院提出今年中央财政预算调整方案（草案）的议案。
我的说明完了，请审议。