江苏省连云港市人民政府


连政发〔2009〕48号



市政府关于印发连云港市市本级政府投资项目管理暂行办法的通知


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《连云港市市本级政府投资项目管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○九年三月三十日





连云港市市本级政府投资项目管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为规范市本级政府投资项目管理，建立健全科学、民主的决策机制和组织实施程序，优化投资结构，保证工程质量，控制工程造价，提高投资效益，依据有关法律、法规和《国务院关于投资体制改革的决定》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称市本级政府投资项目（以下简称政府投资项目），是指全部或部分使用下列资金投资建设的固定资产投资项目。

（一）市本级财政预算内基本建设资金，市本级财政预算内其他各项支出中用于固定资产投资的资金；

（二）纳入市本级财政预算管理的专项建设资金中用于固定资产投资的资金，市本级非税收入中用于固定资产投资的资金；

（三）中央、省财政和主管部门投资、补助的专项建设资金；

（四）政府统借统还国际金融组织和外国政府贷款、赠款；

（五）市本级政府融资性建设资金（含政府承诺还款和需用财政性资金归还的债务性建设资金）；

（六）转让、出售、拍卖国有资产及其经营权所得的国有资产收益，土地使用权出让收入等其它市本级财政性资金中用于固定资产投资的资金；

（七）市属国有投资公司承担政府投资项目的融资建设资金；

（八）其它用于固定资产投资的市本级财政性资金。

本办法所称政府投资项目管理，是指对政府投资项目的储备、政府决策、部门审批、资金使用、建设实施、竣工验收、资产移交、后评价、稽察监督等进行的全过程管理。

第三条 政府投资应遵循量入为出、综合平衡、保障重点的原则。积极引入市场机制，充分发挥政府投资的引导和放大作用。

第四条 政府投资的范围主要是关系公共利益和安全、基础性和公益性项目。主要包括：

（一）教育、文化、卫生、体育、社会保障、生态建设、环境保护、资源节约等公益性项目；

（二）农业、水利、能源、交通、市政、城乡公用设施等基础性项目；

（三）政府公共服务设施项目；

（四）科技进步、高新技术、农业产业化、重大工业结构调整、现代服务业等国家和省、市重点扶持的产业发展项目；

（五）促进欠发达地区发展的重要项目。

第五条 根据项目性质、资金来源和调控需要，政府投资可分别采用直接投资、资本金注入、投资补助、贴息等方式进行。

各类政府投资资金都应按项目安排，并纳入政府投资项目计划。符合条件的法人和其它组织，都可以按照规定的条件和程序申请政府投资。

第六条 政府投资项目建设应当遵循以下规定：

（一）严格执行建设程序，依法办理有关审批手续，禁止边勘察、边设计、边施工；

（二）坚持估算控制概算、概算控制预算、预算控制决算的原则；

（三）符合规划、土地、环保、节能、劳动、安全生产和工程建设强制性标准等。

第七条 市发改委是政府投资项目的综合管理部门，负责政府投资项目储备和计划的编制，对政府投资项目建设实施全过程管理，依法监督政府投资计划的执行情况，并向市政府报告。项目建设单位或代建单位（以下统称项目单位）应当将项目实施和计划执行过程中的有关情况及时、准确地向市发改委等相关部门报送。

第八条 市财政部门负责根据批准确定的年度政府投资计划，编制、下达政府投资项目预算，对政府投资项目预算、资金和财务活动进行管理，负责政府投资项目预算、结（决）算审查和竣工财务决算审核、批复；参与项目前期论证，参与项目招投标工作，对建设项目进行全过程跟踪审查和监督管理。

市审计部门对政府投资项目的概算执行情况、年度预算执行情况和年度决算、项目竣工决算依法进行审计监督。

第九条 市经贸、建设、国土、规划、环保、人防、气象、国资、监察、统计及有关行业主管部门，按各自职责对政府投资项目进行管理和监督。

第十条 实行政府投资项目稽察制度。市重点项目稽察特派员办公室负责对政府投资项目建设全过程实施稽察，并对稽察发现的问题提出书面稽察意见。

项目单位应当按照稽察意见进行整改，并将稽察整改结果报送市重点项目稽察特派员办公室。

第十一条 政府投资项目交付试用期满后，市发改委应当会同市财政等有关部门对重点项目进行项目后评价，后评价结论报告市人民政府。



第二章 项目储备与年度计划管理



第十二条 政府投资项目实行项目储备制度，建立政府投资项目储备库，由市发改委进行动态管理。项目单位或其主管部门应在每年6月底前向市发改委提出申请列入市本级政府投资项目储备库的项目。市发改委会同市财政等相关部门对提出申请的项目进行筛选论证，经综合平衡后纳入政府投资项目储备库。

列入政府投资项目储备库的项目应具备以下条件：

（一）符合市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划以及其他专项规划；

（二）有明确的建设内容、建设规模、拟建地点和投资估算。

第十三条 政府投资项目严格实行计划管理。项目单位或其主管部门在每年9月底前，向市发改委提出下一年度政府投资项目计划。市发改委会同市财政部门根据国民经济和社会发展要求、政府投资需求情况及政府可用财力，拟定政府投资年度计划建议，提出下年度政府投资总规模、具体项目及其投资额，综合平衡后于11月底前报市政府审批。

第十四条 列入政府投资年度计划的项目，需具备以下条件之一：

（一）上年度政府投资续建项目；

（二）新开工项目，已列入政府投资项目储备库，并已完成可行性研究报告审批。

第十五条 政府投资项目计划应包含下列内容：

（一）项目投资总额、资金来源、年度投资计划和政府投资方式；

（二）新开工项目名称、建设规模、项目总投资、资金来源、建设周期、年度投资额、建设内容及建设方式；

（三）续建项目名称、年度投资额、资金来源和建设内容；

（四）项目建议书、选址规划、可行性研究、勘察、初步设计、咨询评估、编制相关规划等前期工作及前期费用；

（五）其他应当说明的事项。

第十六条 政府投资项目计划应优先保证重点、续建、竣工收尾项目以及与国家、省配套资金项目。

第十七条 批准后的政府投资年度计划，由市发改委下达项目建设单位，并通知其行业主管部门。政府投资年度计划必须严格执行，任何单位和个人不得擅自变更。确需调整年度计划或增减新开工项目的，由市发改委会同市财政等有关部门编制调整方案，报市政府审批。

第十八条 政府投资年度计划及其调整方案在报市政府审批前应当向社会公示。



第三章 项目审批管理



第十九条 政府投资项目必须按照国家规定的建设程序进行审批。

市发改委负责政府投资项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算的审批或报批，在审批或报批之前应征求相关行业主管部门的意见，重大项目在报经市政府同意后审批或报批。每项审批或报批期限为10个工作日。项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算由具有相应资质的工程咨询、设计单位编制，其编制内容及深度要求，按有关规定执行。项目单位在提交项目可行性研究报告时，须附规划选址意见、用地预审意见、环境影响评价审批意见、资金来源证明等有关依据文件。

采用投资补助、贷款贴息方式的，只审批资金申请报告。

第二十条 对需要评估论证的项目，市发改委应委托具有相应资质的咨询机构或专家对项目单位提交的项目文件进行评估论证。在审批项目初步设计和概算前，应当组织有关部门、相关机构和专家对初步设计和概算进行评审。

政府投资重大项目应经专家深入调查研究和充分论证。对经济、社会和环境影响重大的建设项目和社会公众普遍关注的公益性建设项目，应当向社会公示。在项目建议书或可行性研究报告审批之前，应采取听证会、征询会等方式广泛征求社会各界对项目建设的必要性、投资合理性以及环境、资源和公众利益等影响的意见。

第二十一条 设计单位应当按照批准的可行性研究报告进行限额设计。初步设计提出的总投资概算、建设规模超过批准总投资、建设规模10%以上，或其它主要指标发生重大变更时，应重新报批项目可行性研究报告，待重新批准后再进行设计。

第二十二条 施工图设计应当严格根据批准的初步设计和概算进行，同时编制项目预算并报送市财政部门审查。



第四章 项目建设管理



第二十三条 政府投资项目实行项目法人责任制，暂不具备实行项目法人责任制的，实行项目建设单位责任制。

第二十四条 对实施代建制的政府投资项目，市发改委应当在项目建议书或可行性研究报告批复时予以明确，代建单位通过招标等方式选择确定。政府投资项目代建制管理办法另行制定。

第二十五条 政府投资项目实行监理制。监理单位应当根据有关工程建设的法律、法规、工程设计文件和施工、设备监理合同以及工程建设合同，对工程建设进行监理。

第二十六条 政府投资项目实行招标投标制。政府投资项目的勘察、设计、施工、设备材料采购和监理等凡符合招标条件的，须依法实行招投标并订立合同，严格按合同执行，实行合同管理制。其它属于政府采购品目录的货物、工程、服务等，须依法进行政府采购。政府投资项目工程禁止转包和违法分包。

第二十七条 政府投资项目建设工程应当依法办理质量、安全监督手续。

第二十八条 政府投资项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位的名称和责任人姓名，应当在施工现场的显著位置公示；上述单位的名称应当在建成后的建筑物或者构筑物的显著位置公示。

第二十九条 政府投资项目应当严格按照批准的建设内容、规模、标准进行施工，严格控制项目预算，确保工程进度和工程质量。严禁擅自提高标准、扩大规模、改变用途。

确需变更设计的，应当先经设计单位同意并修改，再由项目单位按规定程序报批后方可实施。因设计变更引起项目总概算调整超过10%的，由市发改委征求市财政等相关部门意见，报市政府批准后，办理调整手续。

第三十条 政府投资项目完工后，项目单位应当在一年内向市发改委申请组织竣工验收。

项目单位应当在项目完工后三个月内编制竣工财务决算，报市财政部门审批。市审计部门对批复的竣工财务决算依法进行审计监督。

政府投资项目涉及水土保持、环境保护、消防、人民防空、安全生产、节能、建设档案等专项验收的，应当由有关行业主管部门依法组织验收。

市发改委应当在各专项验收、工程质量的核定、决算审查审计、竣工验收前稽察通过后组织竣工验收。项目在竣工验收合格后，由使用单位按规定办理相关产权登记手续。

行业有特殊规定的，从其规定。



第五章 项目资金管理



第三十一条 政府投资项目建设资金专款专用，任何单位、组织和个人不得挤占、挪用、截留和滞留。

第三十二条 市财政部门开设“政府投资项目建设资金财政专户”，对政府投资项目建设资金进行统一管理。

第三十三条 项目单位应当建立健全内部财务管理制度，经市财政部门批准开设基建账户，单独核算和使用建设资金，设置独立的财务管理机构或指定专人负责项目建设财务工作，并按规定向市财政部门报送报表。

第三十四条 市财政部门按照工程进度及时拨付建设资金，并监督资金的使用。项目单位按项目建设进度，并经项目主管部门审核后，通过预算执行系统，向市财政部门报送项目分阶段用款计划和用款申请。市财政部门审核后，通过财政国库直接支付方式，将项目资金直接拨付至设计、施工、监理或设备供应、劳务提供等单位。实行财政资金实拨的项目单位，通过资金实拨方式，将建设资金拨至项目单位。

政府投资项目有其他资金来源的，项目单位和相关责任单位应当按照批准的项目建设筹资方案予以落实，并与政府投资同比例拨付。

当工程款支付到合同价款和工程预算的80%时，不再按进度付款，待工程竣工决算通过审核审计后，付至工程决算价的90%，余款在保修期满后一次付清。

第三十五条 工程竣工验收后，如决算超过概算，项目单位应及时向市政府写出责任报告。由市财政、审计部门会同监察等有关部门分析原因，查清责任。对违反规定超概算的项目，依法追究项目单位负责人和直接责任人员的责任。

第三十六条 有下列情形之一的，市财政部门应暂缓或停止拨付财政资金：

（一）违反国家有关法律法规、财经纪律和建设程序的；

（二）建设资金未按规定专款专用的，转移、侵占或挪用建设资金的；

（三）配套资金不落实的；

（四）财务机构、内控制度不健全，会计核算不规范的；

（五）超概算建设项目，未按规定办理概算调整或调整概算未经批准的；

（六）擅自改变建设内容、扩大建设规模、提高建设标准的；

（七）符合政府采购条件，未按规定依法进行政府采购的；

（八）结算手续不完备、支付审批程序不规范、不按时进行工程结（决）算、竣工财务决算的；

（九）发生重大质量问题，造成经济损失和社会影响的。



第六章 法律责任



第三十七条 项目单位有下列行为之一的，责令限期整改，并依法追究项目单位负责人和直接责任人的行政责任，三年内禁止其负责政府投资项目的管理工作，情节严重的，撤销其行政职务；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

（一）未按规定程序办理相关手续擅自开工建设的；

（二）未经批准擅自提高或降低建设标准的；

（三）未依法组织招投标或政府采购的；

（四）转移、侵占或者挪用建设资金的；

（五）未经竣（交）工验收或相关阶段验收或验收不合格即交付使用的；

（六）已经下达投资计划的政府投资项目，无正当理由未及时实施或建成的；

（七）其他违反有关法律、法规的行为。

第三十八条 有关中介机构及其执业人员在对政府投资项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计、施工图设计、项目投资等进行咨询、评估、设计、招标代理时弄虚作假或评估结论意见严重失实的，根据其情节轻重，给予通报批评，三年内禁止其从事政府投资项目的评估设计、招标代理工作；造成损失的，依法承担赔偿责任；对设计、评估论证意见严重失实的，按照国家有关规定对相关单位和责任人作出处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十九条 政府有关部门有下列行为之一的，责令限期整改，并依法追究其部门主要负责人和直接责任人的行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

（一）未按规定审批项目的；

（二）未按规定拨付项目建设资金的；

（三）强令或者授意项目单位违反本办法的；

（四）其他违反本办法和有关法律、法规的行为。

第四十条 政府部门及其工作人员在政府投资项目建设过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，没收非法所得，并依法追究其行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第四十一条 政府投资项目发生重大质量事故的，除依法追究建设、勘察、设计和监理单位及其法定代表人和直接责任人的经济和法律责任外，并依法追究有关行政责任人在项目审批、执行建设程序、干部任用和工程建设监督管理方面的行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。



第七章 附 则



第四十二条 国务院、省政府及其部门对使用中央和省财政资金的政府投资项目另有规定的，从其规定。

第四十三条 各县（区）政府、连云港经济技术开发区管委会投资项目管理可参照本暂行办法执行。

第四十四条 本暂行办法自发布之日起施行。


湖北省武汉市人大常委会


武汉市住宅区物业管理条例(2004年)



　　（１９９９年７月３０日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，１９９９年９月２７日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准；根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过、2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正）


第一章　总则

　　第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
　　本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
　　第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
　　第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
　　开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
　　区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
　　本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
　　第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

　　第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
　　第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
　　第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
　　第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
　　第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
　　第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
　　第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
　　开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
　　第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
　　（一）住宅区规划图和批准文件；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）道路及地下管网竣工图；
　　（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
　　（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
　　（六）其他必要资料。

第三章　业主自治管理

　　第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
　　第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
　　公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
　　业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
　　业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
　　第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
　　业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
　　业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
　　第十八条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换业主委员会委员；
　　（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
　　（五）决定物业管理的其他重大事项。
　　第十九条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
　　（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
　　（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
　　（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
　　（五）督促业主公约的实施；
　　（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
　　（七）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
　　第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

　　第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
　　物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
　　国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
　　第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
　　物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
　　第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
　　（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
　　（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
　　（三）绿化养护；
　　（四）治安防范服务；
　　（五）清扫、保洁服务；
　　（六）车辆进出和停放的管理；
　　（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
　　（八）物业维修专项资金的帐务管理；
　　（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
　　（十）其他物业管理服务事项。
　　第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
　　（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
　　（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
　　（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
　　（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
　　（六）设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
　　第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
　　第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

　　第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
　　第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
　　（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
　　（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
　　（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
　　（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
　　（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
　　（七）不按照指定地点停放车辆；
　　（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
　　业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
　　第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
　　第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
　　前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
　　第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
　　因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
　　第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
　　第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
　　第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
　　第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

　　第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
　　第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
　　第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
　　综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
　　综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
　　特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
　　第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：
　　（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
　　（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
　　（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
　　物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
　　第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
　　第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
　　第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

　　第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
　　（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。
　　（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
　　（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。
　　（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。
　　（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。
　　（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。
　　（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
　　第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
　　第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
　　第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
　　第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

　　第五十条　本条例中有关用语的含义为：
　　（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
　　（二）业主，是指物业的所有权人；
　　（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
　　（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
　　住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
　　房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
　　房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
　　（五）住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
　　（六）住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
　　（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
　　（八）高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
　　第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
　　第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
　　第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
　　第五十四条　本条例自公布之日起施行。