消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题

　　一、问题概说
　　随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
　　现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。 消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。 现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
　　房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。
　　二、实例研析
　　据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案
　　[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。
　　[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。
　　据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案
　　该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146 192元并赔偿原告损失146 192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
　　[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。针对上述问题，笔者略作评述如下：
　　(一)知情权及其行使
　　知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。 狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。 本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。 《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。
　　本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密 不适当的扩大解释。根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款 的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。 在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方—购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”
　　(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用
　　惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例 。《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
　　商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。
　　目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。 更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。
　　另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。 立于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题。
　　最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”)；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，按照最高法院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高法院副院长黄松有就法释[2003]7号答记者问中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第四十九条规定的直接适用。
　　惩罚性赔偿在合同关系的适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是经营者违反合同规定的质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚的不仅仅是经营者的欺诈行为，而且包括违约行为。无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以请求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与现有状态之间的差价。如果在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有的状态，因为受害人获得一笔额外的收入。相反，如果在合同有效的情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得的、在实践中又难以计算的可得利益损失。尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同的效力。三是在合同有效的情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救的措施。惩罚性赔偿也是其中的一项措施。如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救的措施是极为有限的，尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿。总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在的情形下提出。合同不存在，也就谈不上合同责任的适用；惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水。因此，合同若被宣告无效或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿的请求依据。
　　笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益的损害赔偿虽欠缺合法的根据，但可以缔约过失规则而产生的缔约过失责任——信赖利益赔偿来保护信赖当事人的合法利益。 因为信赖利益的损害赔偿责任是合同外的责任，即以合同法所规定的合同外责任救济合同外的信赖损害，而非合同内的违约责任。信赖利益的损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任的同一语或代名词。缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任的方式扩张契约法上的责任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任的思维定律。 据此，信赖合同有效的当事人完全可以根据缔约过失规则和法律的规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补自己的信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务的非善意交易当事人的制裁和遏制作用。
　　关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用，见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于２００２年５月２９日做出。 《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[2003]7号颁布后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“2栋32 B”已售给他人的事实，采用欺诈手段与银先生签订的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于1998年11月签订的《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计63万多元。　在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者的欺诈行为适用《消法》第四十九条的规定。例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》（２００１年１月１日起施行）第十五条的规定 。
　　综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中的适用既有社会生活的基础和司法实务上的先例，又有法规层面的支持，应是毋庸置疑的。而法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在我国当前住房改革制度还极不完善的情况下，法释[2003]7号所规定的惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展的。
　　(三) 惩罚性赔偿金制度的立法完善
　　《消法》第四十九条规定的直接目的一是使受害消费者获得合理补偿；二是从为社会公共利益着眼，制裁经营者的欺诈行为，以减少欺诈。 因惩罚性赔偿金制度的立法目的能否达成，除了涉及到该制度的构成要件是否完善外，最为重要的是其赔偿金的数额问题。而《消法》第四十九条以商品的价格或者服务的费用作为惩罚性赔偿金数额的计算基础，便与消费者实际所受损失无关，而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品的价格或者服务的费用的一倍，亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为的支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少的实际损失，即轻易做出欺诈消费者的行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度的惩罚与吓阻的作用。就中国民间市集惯行的交易习惯中所谓的“假一赔二”、“缺一赔十” 等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖者赔偿买者实际损失的二倍或十倍。另外，参酌美国等国家的立法例，关于惩罚性赔偿金的赔偿范围计算方法亦是以实际损害额为计算的基础，而非以商品的价格或者服务的费用为计算之基础。因此，应将惩罚性赔偿金的计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算的基础。这样方能将商品房等价值性较高的商品交易纳入该条文规定的调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者的惩罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度的惩罚，又可避免法律适用导致的当事人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生的争议。
　　综上所述，笔者赞同戴志杰先生的观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规定的消费者的权利，亦应当于商品房的交易中有所适用。但现行立法的不尽人意处也是显而易见的，也是需要我国今后的立法中予以重视并解决的。在修法前的司法实践中，“对立法冲突，法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件。面对立法冲突，法官的任务在于善于理解和发现立法的精神和原则，通过创造性的、合理的解释衡平相互冲突的利益。法官绝不是机械地运用法律的法匠，而应该创造性适用法律规范。”


　　参考文献：
　　 参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司1994年版，第131页。
参见谢次昌主编：《消费者保护法通论》，第119页。
参见梁慧星：《中国的消费者政策和消费者立法》，载梁慧星著：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年7月第1版，第201页。
参见济南市历下区人民法院(2001)历民初字第1214号民事判决书。
参见高景芳：《宪法视野中的公民知情权》，载《当代法学》2003年第1期第8-9页。
参见夏勇：《知情：权利与义务的解读——访中国社会科学院法学研究所副所长夏勇》，记者马蔚，载法律思想网→法理探幽→夏勇文集。
见《消法》第三条及《消费者权益保护法律理解与适用》（修订本），工商出版社，编委会主任 王众孚。
参见周珂：《论房地产消费者权益保护》http://www.84999.com.cn。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第十条所规定的商业秘密，是指：“不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”
《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
参见顾彬、陈佳琦：《房地产纠纷案件的成因与对策》，载《华东政法学院学报》2002年第6期，第75页。
参见杨凯：《寻找适用法律的最佳方法——由一起“民间讼师索酬案”看法官对法律的适用》，载天涯法律网->论文集萃。
参见王利明：《惩罚性赔偿研究》，原载《中国社会科学》2000年第4期，又见中国民商法律网-法学前沿2002年1月5日。
参见戚天常主编：《消费者权益保护法教程》，中国政法大学出版社1994年版，第264页。
参见梁慧星：《消费者权益保护法第四十九条的解释与适用》，载梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年7月第1版，第239页。
参见乔新生：《让宪法梳理消费》，载人民法院报2002年3月13日正义周刊B4。
江苏省苏州市人民政府


苏州工业园区公积金管理暂行办法

苏州市人民政府令第24号


《苏州工业园区公积金管理暂行办法》，已经1996年12月30日市政府第99次常务会议原则通过，现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为深化苏州工业园区（以下简称园区）社会保障制度的改革，建立健全园区社会保障体系，根据《中华人民共和国劳动法》，结合园区的特殊情况，制定本办法
第二条 本办法适用于园区70平方公里规划区域内的所有单位及与之形成劳动关系的员工。园区范围内，规划区域外的外商投资企业，经园区公积金管理中心同意，报园区社会事业局批准，可参照本办法执行。
第三条 公积金制度实行对员工养老、住房、医疗（含生育、但不含因工伤、职业病造成的伤害）等方面的多项社会保障。
第四条 园区实行公积金制度的主要目标是：
（一）建立园区统一的社会保障体系，保障员工合法权益，维护社会稳定；
（二）促进人才合理流动，保持经济发展，创造富有国际竞争力的园区投资环境。
第五条 公积金由园区管委会负责组织和管理，遵循下列原则：
（一）公积金制度的保障水平与园区的经济发展相适应；
（二）公积金实行预筹积累的征集方式；
（三）实行高效的行政管理；
（四）确保正常营运。
第六条 员工享有参加公积金，并依法享受公积金待遇的权力，本办法适用的单位和员工必须参加和缴纳公积金。
第七条 按规定缴纳的公积金在税前列支，不计征个人所得税
第二章 组织机构
第八条 园区管委会（以下简称管委会）代表苏州市人民政府在园区推行公积金办法，研究决定公积金的重大事项，负责审批公积金的实施计划和发展规划，审议公积金的保值增值计划，并对公积金实施情况进行检查。
第九条 园区社会事业局是园区实施公积金制度的行政主管部门，对公积金制度的运行实施监督管理，并具体负责编制公积金的发展规划；拟定公积金的实施办法、规定等。
第十条 园区设立由管委会代表、单位代表、员工代表及管委会指定的其他人员所组成的公积金理事会，作为园区实施公积金办法的监督、参谋、议事机构，直接监督公积金的营运。公积金理事会的主任和副主任由管委会主任任免，一般任期3年。
第十一条 园区设立公积金管理中心（以下简称管理中心），具体承办公积金运行的业务工作。其主要职责是：
（一）按本办法规定，负责公积金的收缴和支付；
（二）管理公积金个人账户；
（三）负责公积金的保值和增值；
（四）接受单位、员工对公积金管理、营运情况的查询。
第十二条 管理中心操作的营运费用，在公积金存款的利差等收益中提取，如有不足，由管委会补贴。
第三章 公积金的缴纳
第十三条 凡属于本办法第二条规定范围内的单位，均应当向管理中心办理公积金登记手续。新设立的单位应当在办理工商营业执照的同时，办理公积金登记手续。单位发生分立、合并、撤消、破产或者员工解除劳动关系，应当在30日内向管理中心办理有关变更手续。
第十四条 单位分立、合并、撤消、破产时，其所欠交的公积金，应当视同欠付员工工资、劳动保险费，予以优先清偿。
第十五条 管理中心在办理登记手续时，为员工设立公积金个人帐户，员工的公积金帐户终身不变。
第十六条 员工的公积金帐户分设普通、医疗、养老三个专户，管理中心每6个月向员工提供一份清单。
第十七条 单位和员工根据缴费基数分别按25%的缴费比例，按月缴纳公积金，员工缴纳的部分由单位代扣。
第十八条 单位应当于发薪之日起1周内向管理中心缴纳公积金，不得逾期缴纳、不缴或者少缴。
第十九条 单位和个人缴纳公积金的缴费基数上限，根据园区工资协调理事会提出的工资水平指导意见，由管理中心每年公布一次。
第二十条 公积金缴纳比例基本保持不变；作适当调整时，由园区社会事业局提出，征求园区公积金理事会的意见，报管委会批准。
第二十一条 本办法实施前，已进入园区规划区域的单位，应当自员工起薪之月起，按员工原工资总额，由单位和个人缴纳相应数额的基金，并按本办法换算成相应的比例，计入员工各公积金专户。
第二十二条 公积金的5%纳入社会统筹金，其余部分全部纳入员工个人帐户。在个人帐户中：
（一）公积金的4%保留在养老专户中；
（二）员工在35周岁以下（包括35周岁），公积金的8%保留在医疗专户中；在35周岁到45周岁（包括45周岁）之间，公积金的12%保留在医疗专户中，超过45周岁时，公积金的16%保留在医疗专户中；
（三）其余部分保留在普通专户中
第二十三条 管理中心对公积金个人帐户存款额每年结息一次。
第二十四条 公积金个人帐户存款的利率，按不低于居民1年期银行定期储蓄存款利率，并参照国家规定的“社会保险储蓄利率”作适当的调整。
第四章 公积金的使用和管理
第二十五条 公积金的来源：
（一）单位和员工缴纳的公积金；
（二）公积金的利息收入；
（三）依照本办法规定收取的滞纳金；
（四）单位和个人的捐款等。
第二十六条 公积金必须专款专用，任何单位和个人不得挪用。
第二十七条 企业除缴纳员工公积金外，还必须负担员工因工伤、职业病造成伤害的医疗和赔偿。
第二十八条 员工养老专户的存款额，在未退休时，不能挪用，在退休时须保留一笔最低存款，以保证员工退休后能的按月领取基本生活开支，不足最低存款部分，由其普通专户或用本人现金和采取其他方式补足，用现金和其他方式补足公积金最低存款的金额，不列入计征个人所得税的基数。超过最低存款额的公积金部分，员工退休时可一次性提取。
第二十九条 员工医疗专户的存款额，由管理中心统一扣除规定的比例，参加园区员工大病医疗保险，具体办法另行制定。
第三十条 员工门诊看病支出，在规定可动用医疗专户存款的金额内，员工用现金支付相应的比例，细则另定；超过规定使用额部分，全部由员工用现金支付。
第三十一条 员工退休时，医疗专户须保留一笔最低存款，以保证退休后能支付基本医疗开支。
第三十二条员工养老专户、医疗专户在退休时须保留的最低存款，每年调整一次，由管理中心提出，征求公积金理事会的意见，报管委会批准。
第三十三条 员工缴纳公积金3年后，其普通专户的存款，由个人申请，经管理中心批准，可允许其用于购买园区经济实用住房，具体办法另行制定。
第三十四条 员工符合下列条件之一者，可一次性提取公积金：
（一）达到国家规定退休年龄的退休者，在医疗、养老专户内留足最低存款的；
（二）国家规定退休年龄以下，精神不健全或者患绝症的；
（三）出国定居并保证不以中方员工的身份再次进入园区工作的。
第三十五条 普通专户的存款额，经个人申请，管理中心批准，可以补足医疗、养老专户的实际存款与最低存款的差额。
第三十六条 公积金必须在保证正常支付和安全的前提下增值营运，不得进行回收期长、风险大或者投机性的投资。
第三十七条 管理中心每年定期向管委会报告公积金基金的使用和管理情况。
第三十八条 管理中心每年编制公积金基金征集、支付和增值营运的预算和决算，报管委会批准并向社会公告，同时接受园区财政审计部门、社会事业局和金融主管部门的监督。
第五章 公积金的转移和养老专户的视同缴费
第三十九条 员工在实施公积金单位之间流动，其个人帐户存款额不作变动。凡由未实施公积金办法的单位向实施公积金办法的单位流动的人员，应自1992年起按员工本人缴费基数3%的比例补足公积金养老专户的存款额，方可按其进入园区前，满3年以上的连续工龄视同养老缴费年限；员工转移来的款项超过其缴费基数3%的部分，由管理中心视实际情况分别计入员工公积金医疗、普通专户。视同缴费年限，以员工进入园区之前3年的年工资收入额推算出视同养老缴费年限的养老存款额，记入员工养老专户中。计算公式为：进入园区以前工作年限的养老存款额=员工进入园区之前3年的年工资收入额×16%×系数（系数表另行公布）。由实施公积金办法的单位向未实施公积金办法的单位流动的人员，在公积金个人帐户中，扣除员工公积金总和的12%作为园区社会统筹金，其余部分视当地社会保障开办情况，由管理中心向当地社会保障机构办理公积金结转手续；公积金向当地社会保障机构结转后如有超出部分，则由管理中心负责保管，并向其个人出具清单，至其达到法定退休年龄时方可提取；
第四十条 员工死亡，公积金个人帐户中的存款额未使用完毕的，可由法定继承人继承，原则上转入继承人的公积金户头。
第六章 争议处理与处罚
第四十一条 员工与单位之间因缴纳公积金发生争议时，可向园区社会事业局申请裁决。
第四十二条 员工或单位可向管理中心要求核查个人或者单位的公积金缴纳情况和使用情况。
第四十三条管理中心对不缴或者少缴公积金的单位，可责令其限期缴纳；未经管理中心批准，逾期不缴公积金的，管理中心可按规定程序通过银行扣缴，并可按日加收2‰的滞纳金。
第四十四条 园区社会事业局受管委会的委托，对不缴或者少缴公积金的单位，可处以罚款，每一案不超过一万元。
第四十五条 仿造有关证件或采取其他手段多领、冒领或提前支取公积金的，除应追回多领、冒领、早领的金额外，园区社会事业局受管委会委托，可对当事人处以罚款，最高不超过1万元。
第四十六条 当事人对园区社会事业局作出的处罚决定不服的，可以在收到处罚决定书之日起15日内，向管委会申请行政复议；对复议决定不服的，可向人民法院提起诉讼。
第七章 附则
第四十八条 本办法所称员工，指外商投资企业的中方员工，其他企业的固定职工、劳动合同制职工（含农民合同制职工）、城镇户口临时工、因园区建设需要征地安置并享受大集体待遇的征土工，以及国家机关、事业单位、社会团体的干部、工作人员等。
第四十九条 本办法所称公积金，指由单位和员工共同缴纳的一项社会保障基金。
第五十条 本办法所称缴费基数，指缴纳公积金的工资基数，以职工月工资总额（包括工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资）计算。
第五十一条 本办法所称缴费年限，指园区实行公积金后，单位和员工足额缴费的员工工作时间。
第五十二条 本办法所称园区平均工资，指园区70平方公里规划区域内所有在职员工工资收入的平均数，由园区社会事业局每年统计公布。
第五十三条 本办法所称最低存款，指员工一次性提取公积金时必须在其公积金（医疗、养老）专户中保留的最低存款额；最低存款额由管理中心提出，报管委会批准，并由社会事业局每年公布一次。
第五十四条 本办法所称工资水平指导意见，指园区工资协调理事会根据劳动生产率水平、物价指数及结合园区用工成本信息等因素每年提出的工资调整意见。
第五十五条 本办法第二十一条规定由单位和个人缴纳相应数额的基金，指：
（一）企业应将现有保障福利费的一半转入员工工资；然后按公积金缴交率，由员工缴纳一半的公积金，企业另负担一半的公积金；
（二）国家机关、事业单位、社会团体的工作人员，在取消退休金制、住房福利制及看病报销制，同时由个人承担原工资10%费率的基础上，其余公积金所需资金，起步时由财政补入，以后在工资栏中相应增加公积金补贴科目。
第五十六条 园区管委会根据本办法可批准有关实施细则和配套方案。
第五十七条 本办法由园区社会事业局负责解释。
第五十八条 本办法自公布之日起施行。